mungkin bermanfaat .. bila ada yang berpengalaman/ pernah melakukan transaksi jual-beli tanah bisa menambah/koreksi.
Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :
1. Akta Jual Beli (AJB)
Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.
2. Persyaratan AJB
yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :
a. Penjual membawa :
· Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
· Kartu Tanda Penduduk.
· Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
· Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.
· Kartu Keluarga.
b. Sedangkan calon pembeli membawa :
· Kartu Tanda Penduduk.
· Kartu Keluarga.
3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.
a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.
3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.
b. Pembuatan Akta Jual Beli
1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.
4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.
4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?
a. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
b. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.
5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?
a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
b. Akta jual beli PPAT.
c. Sertifikat hak atas tanah.
d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
e. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?
a. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
d. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.
*(dikutip dari http://www.tni.mil.id)
untuk pertanyaan/FAQ soal jual-beli tanah/rumah bisa dishare juga di sini :
leiden said,
May 3, 2007 at 5:31 am
wah2…ribet jg…,
enak ngontrak aja,ksh duit beres he2…
osinaga said,
May 3, 2007 at 5:38 am
@mas leiden : no pain…no gain
roesth said,
June 10, 2007 at 3:05 am
Maaf, mas kalo jual beli tanah tapi statusnya masih girik gimana? terus proses sampai jadi sertifikat gimana juga. Mungkin mengetahui perkiraan biaya apa saja yang dikeluarkan….
DeWa said,
June 10, 2007 at 9:56 pm
Saya mau tanya, berapa persen pajak penjualan dari nilai NJOP ? trima kasih atas jawabanya.
osinaga said,
June 11, 2007 at 1:21 am
@roesth:
kalo saran saya sih lebih baik status tanah ditingkatin aja dulu dari status girik ke HGB/SHM. karna selain statusnya lebih kuat secara hukum juga pasti akan meningkatkan harga jual tanah tsb. utk peningkatan status biasanya urusannya ke BPN (bisa via notaris atau ngurus sendiri).
osinaga said,
June 11, 2007 at 1:25 am
@dewa:
pajak penjualan biasanya dihitung based on NJOP atau Harga Transaksi (tergantung mana yg lebih tinggi). untuk rumah baru (developer) sudah hampir pasti pake harga transaksi. sedang utk rumah second biasanya pejual-pembeli-notaris ‘tau sama tau’ pake harga NJOP (utk menekan jumlah pajak jual & pajak beli / BPHTB).
rumus :
pajak penjualan = 5 % x NJOP.
eko said,
June 16, 2007 at 3:23 am
Bapak…Saya mau beli rumah second harga 80 juta baru ada uang 30 juta..perlu hutang 55 jt
Mana biaya kredit termurah ya:
BNI 5 tahun 1,195 jt per bulan
Mandiri 5 tahun 1,2 juta per bln
koperasi 5 thn 1,454 jt/bln
Cuma kata temen2 kalau pinjam KPR Bank nggak bisa main2 nekan pajak jual beli/BPHTB dll…. dan akan banyak biaya adm keluar..bnar gak?(saya belum tahu)
Mana yang harus saya pilih?
awip said,
June 16, 2007 at 9:02 am
tq om sinaga, bermanfaat bangeeettt artikelnya.
osinaga said,
June 18, 2007 at 2:13 am
@eko:
sudah saya jawab di posting yang berikut ini (klik) ; semoga membantu.
@awip:
sama-sama mas.
iyuz said,
June 19, 2007 at 7:17 pm
Urusan tanah dari dulu terkenal mbulet. ga jelas biayanya n aturannya. harusnya sosialisasi, transparan mulai dari desa/lokal, notaris, sampe BPN. apa susahnya?
osinaga said,
June 20, 2007 at 3:20 am
@iyuz:
selamat datang di indonesia bung iyuz
kinfry said,
June 25, 2007 at 2:22 pm
salam kenal om sinaga, saya mau tanya berapa biaya pengurusan peningkatan dari hak guna bangunan menjadi hak milik? Biasanya perlu waktu berapa lama dan kemana prosesnya? sebagai gambaran harga njop 150 juta thanks om
osinaga said,
June 26, 2007 at 1:18 am
pada dasarnya penigkatan status dari SHGB ke SHM mirip-mirip prosedurnya. tp yg pasti prosedur utk naikin status hgb ke shm relatif lebih sederhana/cepat karna status kepemilikan sudah jelas dan tidak perlu diumumkan segala.yang jadi pertimbangan dalam peningkatan status sertifikat dari hgb ke shm adalah luas tanah dan njop per m2. dan satu hal lagi biaya ini berbeda-beda untuk tiap daerah/lokasi. sebagai contoh utk daerah cilebut luas tanah 120m2 april 2007 biaya upgradenya sekitar 800 ribu. utk lengkapnya mungkin bisa menghubungi BPN di telp. (021) 3850790 e-mail :kot-jakartapusat@bpn.go.id
yohannes said,
July 4, 2007 at 8:16 am
salam kenal bung osinaga,keluarga saya mempunyai sebidang tanah yang sertifikatnya atas nama alm. bapak saya,sekarang ini kami ingin menjual tanah tersebut,lalu apakan ada tambahan syarat lain karena pemegang kuasa sudah tidak ada lagi dan beliau tidak meninggalkan surat kuasa…
terima kasih
osinaga said,
July 4, 2007 at 8:28 am
salam kenal bung yohannes. sepanjang pengetahuan saya bila sertifikat atas nama seseorang yg sudah meninggal dan tanah/rumah tsb akan dijual maka harus ada surat penetapan pengadilan yang menyatakan siapa saja ahli waris yang sah dari tanah tersebut. berdasarkan surat penetapan pengadilan ini maka saat AJB di notaris nanti semua ahli waris yg tertera di surat penetapan pengadilan harus hadir dan menandatangani AJB tersebut. utk pengurusan surat penetapan ahli waris bisa menghubungi notaris atau pengadilan negeri setempat. demikian pak semoga membantu.
arie said,
July 5, 2007 at 2:48 am
Pa Sinaga,
Mohon informasi dan penjelasaanya.
Saya punya paman asli orang betawi, kebetulan paman saya kurang berpendidikan/lugu, ceritanya begin kurang lebih 4 tahun lalu rumahnya dikontrakan, dengan berjalannya waktu, karena paman saya tidak mempunyai penghasilan tetap akhirnya setiap hari dia meminjam uang kepada si pengontrak karena ketidak tahuannya dan kelicikan atau itikad tidak baik si pengontrak, akhirnya jumlah pinjaman membengkak dan kemudian tanah dan rumah yang dimiliki dijual sebagian oleh si pengontrak, saya prihatin dan kasian akhirnya saya coba membantu, setelah saya tanyakan kepada sipembeli, sertifikat sudah berada dan masih di Notaris hampir kurang lebih 3 tahun, setelah saya tanyakan kenapa, ternyata paman saya dibebankan untuk biaya notaris sebesar 4 juta kebetulan jumlah seluruhnya adalah 7.500.000 sisanya menjadi beban si pembeli, saya sudah tanyakan ke notaris, pa notaris apakah tidak mikir dari mana paman saya bisa membayar biaya notaris tersebut, untuk makan sehari-hari saja tidak ada, kalo dulu uang penjualan tanah/rumah dibayar secara sekaligus mungkin bisa langsung dipotong, nah sekarang uang penjualan saja dicicil entah berapa jumlahnya.
1. Apakah paman saya bisa menolak atau membatalkan perjanjian jual beli tersebut, dampak hukumnya gimana ? apakah ada penalty ke paman saya.
2. Dalam hal ini notaris kenapa tidak memberikan informasi dan memberi peringatan kepada si pembeli tanah paman saya , karena kurang lebih 3 tahun tidak diproses, alasan notaris karena paman saya belum membayar
3. Apakah si pembeli bisa dikenakan hukuman karena telah membodohi paman saya dengan cara pembelian seperti itu.
4. Notaris sepertinya tidak mau tau sikon keuangan paman saya, artinya tetap dibebankan biaya tersebut, karena kesepakatan awalnya sudah demikian, saya sudah beritahukan bahwa tidak mungkin paman saya akan sanggup membayar kecuali sisa rumah tinggal nya dijual, nanti paman saya mau tinggal dimana dan bisa jadi gembel dipinggir jalan. Si Notaris tidak perduli demikian juga si Pembeli tanah tersebut yang memang sudah mempunyai itikad tidak baik.
5. Kemana saya harus melaporkan hal ini, dan langkah-langkah apa yang harus kami lakukan, mengingat kalo menuntut kami kesulitan biayanya. Kami sudah minta masukan dari notaris ditempat jual beli tanah tersebut dan juga ke kelurahan tapi mereka semua hanya berkata itu sudah kesepakatan awal pada saat jual belinya, artinya orang-orang yang berpendidikan tidak bisa memberikan bantuan kepada kami, mereka hanya mementingkan uang dan bisnis saja.
Mohon bantuan dan penjelasannya, terima kasih.
Hormat kami,
Arie
pasek said,
July 15, 2007 at 2:37 pm
saya membeli tanah dan sudah proses sertifikat baru atas nama saya, tetapi pembayaran PBB masih atas nama pemilik lama. bagaimana cara dan syarat untuk proses balik nama PBB tersebut? terima kasih
osinaga said,
July 16, 2007 at 5:54 am
@pasek:
utk proses perubahan nama di SPPT PBB mas bisa ke KPP PBB yg tertera di SPPT tsb. utk pengurusan perubahan nama ini biasanya harus nama yg tertera di sertifikat (saya kurang tau apakah bisa dikuasakan). syarat dokumennya kalau ga salah bawa sertifikat asli, KTP dan slip PBB tahun terakhir (asli).
Nur said,
July 18, 2007 at 1:52 am
Om Sinaga, mohon bantuannya
Saya mau jual tanah, trus yang beli minta surat pernyataan bahwa saya memiliki tanah tersebut dan menjualnya atas persetujuan kakak & adik saya.Contoh suratnya seperti apa dan bagaimana?
osinaga said,
July 18, 2007 at 5:21 am
@Nur:
saya kurang paham dengan maksudnya. apakah tanah tersebut sudah memiliki sertifikat? bila ya siapa nama yg tertera di sertifikat tsb? bila nama di sertifikat masih hidup maka tidak ada masalah. tp bila sudah meninggal maka harus dibuatkan akta balik nama ke ahli waris baru kemudian dilakukan proses AJB ke pembeli. demikian pak.
Petrus Widiyanto said,
July 19, 2007 at 2:49 am
Bang Sinaga, saya membeli rumah di Perumahan seharga 70jt dan NJOP di PBB 46jt. Persoalan tanah tempat berdiri bangunan tersebut berada di dua desa 20mtr dan 64mtr. Pihak PPAT/Notaris berjanji akan menggabungkan dua sertifkat tersebut dan saya dimintai biaya penggabungan 2jt, roya 500rb (karena sebelumnya sertifikat diagunkan ke Bank oleh penjual dan belum di-roya), SSB 1,5jt dan biaya 1,5jt. Total 5,5jt. Nah tadi malem yang membantu mengurus datang ke rumah dan katanya tidak bisa disatukan sertifikatnya dan harus menandatangani satu AJB lagi. Lalu saya tanya uang penyatuan sertifikat bagaimana, dia bilang nanti dihitung ulang dan dia bilang karena sertifikat 2 maka AJB dua (dan ini benar krn dari penjual juga ada dua sertifikat dan dua AJB). HArga yang tertulis dalam AJB sesuai NJOP yaitu 46jt. Mohon bantuan perhitungan dua AJB dan balik nama dua sertifikat tersebut (Ket. rumah type 36 luas tanah 84 (20mtr dan 64 mtr)) Hal ini sangat saya butuhkan sebagai bahan perbandingan perhitungan dia kemudian, karena saya telah menyerahkan uang 2jt untuk penyatuan sertifikat dan uang tidak dikembalikan. Tolong jawaban dikirim juga ke email saya. Terimah kasih banyak. Tuhan memberkati.
osinaga said,
July 19, 2007 at 6:35 am
@petrus:
sudah saya jawab japri boz. GBU.
jali said,
July 19, 2007 at 3:41 pm
bang Oktaf ada bakat jadi PPAT nih… atau makelar tanah nih ya.. hehehe
Ubay said,
July 20, 2007 at 4:16 am
Mau tanya,
bagaimana membuktikan untuk tanah dan rumah yang sudah dibeli tanpa adanya bukti jual beli tertulis. Prihal, jaman dulu jual beli atas dasar salaman dan saksi. kondisinya, orang tua sudah tidak ada, sedangkan surat belum dipecah, nah sekarang tuntutan terjadi oleh anak (cucu) dari penjual untuk memiliki kembali rumah/tanah tersebut.
NB. Masih ada satu saksi atas jual beli tersebut, dan apakah pernyataan saksi cukup kuat, bagaimana jalan keluarnya.
osinaga said,
July 23, 2007 at 4:03 am
@jali :
) cuma ga berhasil euy 
jadinya masuk jurusan tukang ketik deh .. he.he.he.
dulunya sih pengen masuk FH bang jali (yg top ten tentunya
@ubay:
terus terang saya belum pernah ketemu kasus spt ini pak. paling banter ya tanah girik yang minimal ada surat / ‘letter’ nya. nah kalo ini diakui secara hukum. tinggal ditingkatin statusnya ke BPN. tp kalo based on salaman/saksi sepertinya agak berat. mungkin bisa dicek dulu ke kelurahan/kecamatan perihal status tanah tsb mungkin ada dokumennya. kalau saksi saja tanpa ada bukti tertulis saya sendiri kurang yakin apakah cukup sebagai bukti. nah disisi anak cucu si penjual bila menuntut balik tanah tsb maka logikanya mereka juga harusnya punya bukti juga bukan? buktinya apa? apakah sudah ada surat penetapan pengadilan/akta waris perihal warisan (termasuk tanah tsb) dan ahli warisnya (siapa saja ahli warisnya) ?
widi said,
July 23, 2007 at 7:38 am
Mas Sinaga mohon pencerahannya
,
Bang sebenere komisi calo tanah itu yg wajar berapa sih kalo buat pembelian tanah 1 miliar gitu? apa 1% wajar or 2%? Aku lagi pusing nih ditugasin jual tanah keluarga, dah aku iklanin tapi yg dateng kebanyakan calo doang..dan mereka gak mau nyebutin pembeli aslinya…
Sebenere cara jual beli yg aman lewat calo gimana yah? mestinya kan calo nemuin pembeli dan penjual langsung, dan nego harga antara pbeli dan pjual to.
Trus untuk penyerahan uang dari pembeli itu yg paling aman carane gimana yah? apa di hadapan notaris? tapi kan uange gak mungkin dibawa tunai, atau di Bank sama2 menyaksikan transfer..begitu masuk rek baru penyerahan sertifikat? Kalo misale pembeli minta di cicil(dibayar per termin).apakah memkawatirkan? apa yg mesti disiapin?
Mohon pencerahan nih, biar jual belinya nantinya lancar
Makasih banget!
lia said,
July 23, 2007 at 10:43 am
Hi Bang Oktavianus….Minta advisenya nih…Saya ada beli tanah yang rencananya akan dibangun rumah di atas tanah tersebut. Penjual & Pembangun adalah orang yang sama. Penjual mengajukan pembayaran bertahap seiring dengan pembangunan rumah (4 tahap pembayaran). Pertanyaan saya, Sebelum saya melakukan pembayaran 1, apa saya perlu membuat semacam surat pernjanjian dengan pembeli? Mengingat surat-surat (akta jual beli,balik nama,etc) baru akan di dibuat setelah pembayaran 1 dan ada waktu pengurusan. Apa kekuatan hukum/bukti bahwa saya adalah pemilik tanah dan bangunan tsb hingga ada surat2 kepemilikan yang sah. Atau kalau abang punya saran buat saya, dengan senang hati sekali (^_^) Gbu, Lia (kalo bisa JAPRI aja bang di marinilia@hotmail.com)
Ubay said,
July 23, 2007 at 12:10 pm
Terima kasih atas penjelasannya bang.
Untuk kondisi surat tanah tersebut sudah ada dan dipegang oleh anak sipenjual dan sekarang cucunya (bentuknya saya tidak tahu, girik atau akte). secara detail saya belum dapat informasi mengenai ahli waris tanah tersebut, kemungkinan mereka berfikir kepemilikan itu terjadi secara turun temurun.
Nah, kondisinya sekarang yang tinggal dirumah itu anak dari sipembeli dan tidak punya bukti surat apapun dan sekarang dia sakit ( setengah struk). sudah terjadi beberapa kali penekanan dari cucu si penjual atas rumah itu contoh, anak si pembeli itu harus membayar tanah tersebut, kemudian dibilang rumah itu akan dijual.
saya hanya mencoba untuk membantu mencari jalan keluar yang terbaik, karena cucu sipenjual kelihatan keras sekali.
mohon bantuan ide ide dari abang.
osinaga said,
July 24, 2007 at 5:43 am
@widi:
utk soal pembayaran/payment biasanya sertifikat sudah ditangan notaris dulu sebelum AJB. kemudian si pembeli akan mentransfer sejumlah uang ke si penjual baru kemudian bersama-sama ke notaris utk AJB. soal metode bayarnya dicicil bisa diikat di AJB juga (kalo ga salah lho).
kalo standard pasaran calo yg saya tau sih berkisar 3%. itu utk standard broker resmi semacam ray white, century, lj hooker dll. biasanya malah soal komisi ini di-state secara jelas di surat perjanjian antara penjual dengan si broker. kalo soal nego harga justru harus lewat si broker kalo ngga apa dong gunanya broker
osinaga said,
July 24, 2007 at 5:56 am
@lia :
dah dijawab via japri ya.
@ubay:
kalo kondisinya sperti itu mungkin bisa dicek dulu nama siapa yg tertera di sertifikat/surat tanah tsb. nama yg tertera tsb lah yg berhak atas rumah tsb. bila sudah meninggal maka harus ada penetapan pengadilan utk menetapkan siapa saja ahli waris plus harus melakukan balik nama dulu dari si almarhum ke ahli warisnya (via notaris). jadi prosesnya memang agak ribet dan rumit.
widi said,
July 24, 2007 at 9:07 am
Wah makasih banyak mas
Mau minta pendapat mas lagi nih. Saya(bapak saya) mau menyewakan rumah, tapi rumah tsb belum bersertifikat.
Ceritanya dulu itu rumah dinas, dan saat ini udah di’sewa-beli’ dengan perjanjian sewa-beli antara bapak dg pemerintah (PU)
Sekarang lagi mencicil rumah tsb..hingga lunasnya 2 tahun lagi.
Dalam perjanjian tsb disebutkan: Setelah angsuran berakhir maka Pihak ke1(pemerintah/PU) menyerahkan hak milik atas rumah ke pihak ke2 dg surat penyerahan hak. Dan pihak ke2 harus mengajukan permohonan hak atas tanah kpd instansi agraria sesuai perundang2an ..dst.
Bisakah saya menyewakan rumah tsb ke pihak ketiga? maukah notaris membikinkan surat perjanjian sewa menyewa..?
Sebenernya apa kelebihan kalo kita memakai jasa notaris? apa ntar kalo ada permasalahan notaris tsb yg akan maju..semisal pengontrak susah pergi..dll.
Oya, satu lagi, kalokita membikin perjanjian dibawah tangan gitu..memakai materai, ,di ttd kedua belah pihak, apakah sudah cukup kuat? dan aman?
Mohon tanggapannya
Makasih banyak
Ade R. said,
July 25, 2007 at 8:30 am
Pa Sinaga saya mau tanya…
Orang tua saya mempunyai sebidang tanah 100m2.(peninggalan orang tua bapak saya) namun tanah tersebut tidak ada surat2nya (giriknya hilang). Apa bisa tanah tersebut dibuatkan sertifikatnya? kalo’ bisa, buatnya kemana? dan kira-kira biayanya berapa yah?
Demikian pertanyaan saya, mohon kiranya bapak memberi penjelasan/bantuan.
Terima kasih.
Yanes said,
July 25, 2007 at 9:02 pm
Hallo pak Oktavianus,
Mohon sarannya pak mengenai masalah saya berikut.
Saya akan melunasi rumah seharga 100jt dari orang ke-3 dengan status SHGB namun sertifikat dan akta jual beli masih atas nama orang ke-1. Proses jual beli dari pihak ke-1 kepada pihak ke-2 dilakukan hanya di atas perjanjian bermeterai dan kwitansi, begitu pula proses jual beli dari pihak ke-2 kepada pihak ke-3. Keberadaan pihak ke-1 sampai sekarang tidak jelas karena sdh pindah dari almt asal yg tertera pada sertifikat maupun informasi yg di peroleh dari pihak ke-2. Posisi IMB berdasarkan informasi dari Developer memang berada di Bank Niaga dan hanya bisa di ambil oleh pihak ke-1 atau ada surat kuasa dari pihak ke-1 (keberadaan IMB sudah saya cek dan memang masih berada di Bank Niaga). Yang ingin saya tanyakan, langkah apa yang harus saya lakukan agar saya dapat melakukan pengurusan surat Akta Jual Beli, peningkatan status ke SHM, proses Balik Nama jika melihat kondisi di atas ? (mohon jawabannya bisa JAPRI di almt ini ya pak >> yanes_mail@yahoo.com).
Terima kasih atas perhatiannya.
roesth said,
July 26, 2007 at 4:10 am
Bang Naga, begini ceritanya, saya ada beli tanah dimana tanah tersebut bukti kepemilikannya adalah surat pernyataan jual beli tanah yang sudah dilegalisir kelurahan dan bukti pembayaran PBB, yang jadi masalah tanah tersebut dijual ke beberapa orang, luas sebelum dijual 1000 m terus dijual sebagian sebagian, yang terakhir seluas +-300 m dijual ke saya kira-2 apa yang mesti saya lakukan untuk mengurus surat tanah tersebut.
terima kasih
roest
widi said,
July 26, 2007 at 7:37 am
BUng SInaga,
kalo kita bikin perjanjian bawah tangan dengan penyewa, penyewanya ini sebuah PT, apa saja yg perlu diperhatikan? yg mewakili PT tersebut apa harus memiliki surat kuasa dari pimpinan PT yg bersangkutan? dan apa perlu disebutkan di dalam draft pjjn tsb?
Thanks berat
thio sunaryo said,
July 26, 2007 at 7:37 am
Met siang pak naga
Saya mau tanya tentang di artikel tertulis penjual tidak bayar pajak selama harga jual tidak melebihi 60juta , boleh tau atas dasar apa (UU, PP, SK Mentri) yang menyatakan hal tersebut ?
Thanks sebelumnya
Salam GBU
Thio
widi said,
July 26, 2007 at 7:52 am
Lebih jelasnya begini bung Sinaga
Kalo kita bikin raft perjanjian sewa rumah dengan penyewanya PT(perusahaan) sebagai PIHAK KEDUA, apa aja yg perlu disebutkan di situ?
Nama, jbatan, alamat, No KTP trus apalagi ya pak?
Perlukah juga kita minta surat kuasa dari perusahaan/PT tsb yg menyatakan telah memberikuasa kepada si A untuk melakuakn pjjn sewa ini? truss apa lagi ya? akte pendirian PT kita minta juga? copiannya gitu?
Maksudnya biar perjanjiannya semakin kuat, soale aku buatnya dibawah tangan aja.
Makasih bung
sharing soal AJB tanah/rumah « Oktavianus Sinaga said,
July 27, 2007 at 1:38 am
[...] 27th, 2007 at 1:30 am () dari beberapa posting yg ada di blog ini, posting mengenai ‘jual-beli tanah’ adalah salah satu top post di blog ini dengan hits/views yg cukup tinggi (rata-rata 80-100 hits / [...]
rudi said,
July 31, 2007 at 3:28 am
halo bang sinaga, salam kenal nih.saya pendatang baru.
saya tertarik sekali dengan bloger ini, saya mau minta sarannya nih bang, saya akan membeli sebidang tanah dengan status sertifikat, dan dilokasi huk( tikungan) jadi bentuk tanahnya boleh dibilang berbentuk seperempat lingkaran, yang ingin saya tanyakan adalah:
1, bagaimana proses untuk pembelianya?
2, dan bagi mana caranya mengukur luas tanah yang berbentuk seperti diatas, soalnya dari hasi pengukuran dengan data yang tertulis disetifikat terdapat perbedaan luas yang cukup jauh,
salam dan terimakasih di tunggu infonya ya bang,
rudy
osinaga said,
July 31, 2007 at 5:32 am
@rudi:
sepanjang pengetahuan saya ukuran yang resmi dipakai adalah ukuran tanah yg ada di sertifikat. ini berlaku untuk dokumen IMB, perhitungan NJOP dan/atau PBB. bila ukuran riel nya sangat jauh berbeda maka harus dilakukan updating data dulu di dokumen2 terkait (IMB, sertifikat, dll) dengan cara plotting/ukur ulang. baru setelah itu transaksi jual-beli bisa diteruskan.
citra said,
July 31, 2007 at 6:45 am
halo pak oktavianus
saya mau nanya nih…
orang tua saya membeli tanah. tetapi tanah tersebut msh berupa tanah sawah sedang dlm peralihan menjadi tanah pekarangan! jadi untuk sementara kami hanya memiliki foto kopi sertifikat tanah sawah dan kwitansi pembayaran setengah dari uang penjualan tanah tersebut! saya mau bertanya apakah proses peralihan anah tersebut membutuhkan waktu yg lama? karena sudah lebih dari dua tahun tanah ini belum ada kepastiannya, apa yg mesti kami lakukan? terima kasih…
Moch Sholeh said,
August 2, 2007 at 4:53 am
Halo pak sinaga,
Saya mau Tanya mengenai jual beli tanah di daerah Depok.
Saya beli tanah di kelurahan Gandul seluas 484 m2 dengan NJOP Rp.464 ribu/m, surat AJB. Ketika saya mengurus AJB antara penjual dan saya selaku pembeli dikenakan biaya PPh, pengalihan hak seperti biasa yang saya sudah mengerti,
Tetapi selain itu saya dikenakan fee di kelurahan sebesar 8% dari nilai jual sesuai NJOP kali luas tanah untuk biaya pengurusannya. Yang saya tanyakan apakah itu wajar karena setelah saya hitung fee tersebut bisa mencapai 30 juta lebih.
Terimakasih atas informasinya
osinaga said,
August 3, 2007 at 1:31 am
@citra:
saran saya mungkin harus menemui notaris utk dibuatkan AJBnya. dengan dasar AJB ini nantinya akan dilakukan tahap balik nama sertifikat dari penjual ke pembeli. (jangan lupa deposit utk pajak beli/pajak jual).
@moch.sholeh:
pak saya masih kurang jelas maksudnya. setau saya pembeli dikenakan pajak BPTHB dan bukan pajak PPh. besarnya sekitar 5% x (NJOP-NJOTKP). dan setau saya utk urusan pajak-pajakan urusannya adalah ke kantor pajak dan bukan kelurahan. juga utk cek surat2(HGB/SHM) maka urusan maka urusannya adalah ke BPN dan bukan kelurahan.
DENY MALIK said,
August 5, 2007 at 12:55 pm
—- Menurut saya situs ini bagus sekali. ——
yusuf said,
August 6, 2007 at 1:26 am
terimakasih banyak atas tulisannya pak Sinaga.
widi said,
August 6, 2007 at 4:36 am
Bung Sinaga, bole nany alagi kan
Kemarin aku lagi ngurus sertifikat baru untk mengganti stfkt lama yg ilang.
Waktu nyampe diBPN, ,sama orang yg nerima pertama, saya gak dikasih kwitansi serah trima resmi dari BPN, namun cuman selembar kerts tulisan tangan tanda terima (surat bukti kehilangan dari kepolisisan dll) dari si ‘calo’ ini. Aku mikirnya kalo nanti sertifikat udah jadi, mestinya kan surat bukti resmi ini yg aku pake buat ngambil yah? apa yg sebaiknya aku lakukan? Males juga sebenere sejak awal niatnya udah gak make ‘calo’..eh ternyata sama orang BPN sendiri kok malah di samarkan gitu yah prosesnya. Aku pengenya ngurus langsung sendiri gitu. Mohon sarannya
Mkasih buanyak, moga sukses selalu
dewi said,
August 6, 2007 at 7:24 am
tolong advicenya bang….mertua ku beli rumah di sukabumi senilai 55 jt. krn terlalu percaya kpd si penjual, mertuaku lgsg memberilkan uang sebesar 50 jt. padahal SHM rmh tsb sdg di gadaikan di bank. mertuaku hanya terima kwitansi. langkah2 apa yg hrs di ambil agar tidak tertipu/bermasalah di kemudian hari. sealin itu luas tanah yg sebenarnya lebih luas dr luas yg ada di SHM. dulu si penjual membeli dr orang orang kampung di sekitarnya tanpa ada surat2 (hal itu memang biasa di daerah tsb).tp tanah kelebihan tsb telah masuk ke dlm pagar rumah. yg saya mo tanyakan apa yg hrs saya lakukan agar tanah tersebut syah jd milik mertua saya.apakah hrs buat sertifikat baru.
terima kasih byk bang…
siswanto said,
August 8, 2007 at 8:32 am
Mertua beli tanah+rumahnya.secara angsur, selama bayar angsuran sama penjual hanya di kasih kuitansi aja dan ga ada materai,. Belum lunas tapi sertifikat sudah di kasihkan ke mertua. Ini mau melunasi smuanya yang kurang 3,2 juta.
Bentuk surat yang gimana yang harus dibuat apa cukup kertas bersegel aja sudah cukup atau gimana, sedangkan untuk balik nama mungkin nunggu uang ngumpul ( kira-kira kena berapa bang ? ), Trus Draf surat jual beli rumahnya bagaimana ?…
Mohon pencerahan….
makasih.
Firman said,
August 20, 2007 at 6:38 pm
Dulu waktu saya beli rumah + tanah dari developer, kok saya yang nanggung pajaknya? Itu berarti saya dikubilin ya? Harga belinya Rp 60 juta.
osinaga said,
August 21, 2007 at 3:22 am
@firman:
pajak apa dulu nih boz? kalo pajak beli (BPHTB) memang jadi tanggungan pembeli. nah kalo kasusnya rumah baru (developer)maka selain BPHTB maka biasanya harga rumah juga sudah include PPN. o ya jgn lupa masih ada biaya AJB dan BBN.
Masindi said,
August 21, 2007 at 6:51 am
Bagaimanakah caranya mendapatkan perkiraan harga yang pantas apabila saya ingin menjual tanah (1,000m2 – bersertifikat). Lokasi: Dekat pintu tol Pondok Aren Barat seberang SDN Jurangmangu.
Terima kasih!
Taufik said,
August 22, 2007 at 5:59 am
Mau tanya2 nih bung untuk masalah Surat PBB.
Kebetulan aku ingin membeli tanah di daerah jakarta timur, status tanah tersebut masih girik dan infonya masih tangan pertama.
Tetapi yang masih saya bingung surat PBB yang harusnya di bayar setiap tahun info dari si penjual Surat PBB tersebut tidak ada (sejak pertama membeli sampai sekarang belum pernah membayar PBB). Pertanyaan :
1. Apakah dengan tidak adanya Surat PBB tersebut dapat di bilang wajar dan untuk membuar Surat PBB biaya di butuhkan hanya 250rb ?
2. Bagaimana cara membuktikan bahwa Surat PBB tersebut belum pernah di terbitkan ?
3. Apakah tindakan yang seharusnya saya ambil dengan keadaan tersebut ?
Terimakasih sebelumnya atas media yang telah disediakan untuk permasalahn yang saya alami.
osinaga said,
August 27, 2007 at 5:36 am
@masindi:
mungkin bisa menggunakan jasa penilai/appraiser boz. untuk list appraiser bisa dicoba klik disini.
osinaga said,
August 27, 2007 at 5:40 am
@taufik:
setau saya lembar sppt pbb bukan bukti hak kepemilikan. yg jadi bukti kepemilikan itu sertipikat (shm/hgb) atau surat girik.
1,2 :sebaiknya dikonfirmasi ke kp pbb terdekat dimana lokasi tanah berada utk membuktikan apakah tanah tsb selama ini ada pbb nya.
3: saran saya kalo bisa statusnya ditingkatkan saja dulu biar lebih jelas. soal siapa yg tanggung biayanya bisa jadi bagian nego harga.
rahmat said,
August 29, 2007 at 6:32 am
mas tolong pencerahannya.
saya sudah buat sertifikat rumah atas nama saya sendiri. nah sekarang arsip akta jual beli waktu saya beli rumah hilang. apakah keadaan ini mengkhawatirkan. apakah saya bisa membuat akta lagi (History-history) yg dulu dengan menggunakan sertifikat yang saya pegang atas nama saya sendiri.
tolong pencerahannya mas
terimakasih
fuad said,
September 3, 2007 at 2:12 pm
tolong advicenya bang,
berdasarkan pengalaman, berapa lama pengurusan dari girik ke SHM?
osinaga said,
September 5, 2007 at 3:54 am
@rahmat:
sepanjang yg saya tau, bukti kepemilikan yang diakui itu adalah sertipikat (shm/hgb/dll). kalau AJB itu utk keperluan jual-beli. jadi kalau nanti misalnya anda mau jual lagi tanah tersebut, ada kemungkinan notaris akan meminta asli AJB sebelumnya. oleh karna itu ada baiknya dibuatkan salinan ajb tersebut dan dilegalisir di notaris tempat anda mengurus ajb dulu.
@fuad:
pengurusan dari girik ke SHM bisa dibaca di sini
dwi said,
September 6, 2007 at 3:07 pm
Mas minta saran dunk…
saya mau beli tanah,suratnya baru ajb…. untuk transaksi,mending ke camat (kan camat jg ppat toh?) atau mending ke notaris…..?
harus kah saya cek tanah itu ke bpn juga…?
Ajie said,
September 7, 2007 at 2:16 am
Bang Sinaga,
Mau tanya kira-kira berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk pembuatan Akta Jual Beli di PPAT sampai selesai pembuatan sertifikat?
Kalau perjanjian jual beli tanah+rumah dilakukan tidak di PPAT, cuma antara kedua belah pihak dan saksi, gimana proses selanjutnya untuk pengurusan sertifikat?
Terimakasih.
Arie Hardanu Ikwan S.H said,
September 7, 2007 at 5:45 pm
bang sinaga luar biasa pengetahuan tentang tanah padahal pendidikannya ga ada kaitannya dengan tanah!!!!! ckckckckckckcck
mantan makelar yah!hehehehehehe (bcanda bang!!!)
Salut lay!!!!!hehehehehehehe
belajar dimana bang?
Sigit Budi Jatmiko said,
September 10, 2007 at 4:48 am
Just inform :
Daerah Tangerang
Pajak Penjual 5% x (Harga Jual – 60Juta) (Jika harga jual kurang dari 60juta, tidak kena pajak)
Pajak Pembeli 5% x (Harga Jual – 30 Juta)
Biaya Notaris :
•AJB Rp.750.000
•Balik Nama Sertifikat Rp.750.000
•Pengecekan Sertifikat Rp.200.000
•Legalisir Pajak Rp.200.000
•Salinan PBB Rp.250.000 (jika bukti pembayaran pajak 10 tahun terakhir tidak ada)
osinaga said,
September 11, 2007 at 2:48 am
@dwi:
surat baru ajb? maksudnya hgb kali pak/bu? utk daerah yg sudah ada notaris sebaiknya ke notaris. camat merangkap ppat bila di daerah tsb belum ada ppat/notarisnya. utk setiap transaksi tanah lewat notaris pasti akan mengecek kebenaran/keabsahan sertipikat ke bpn.
@adjie:
biaya notaris + bbn biasannya 1%-2% dari nilai transaksi/njop (mana yg paling tinggi). perjanjian dibawah tangan sebaiknya dihindari karna akan ribet di penyetoran pajak jual/pajak belinya. bpn tidak akan mau balik nama bila tidak ada akta AJB dan bukti setor pajak jual/beli.
osinaga said,
September 11, 2007 at 2:54 am
@arie:
saya belajar otodidak berdasar pengalaman pribadi dan juga belajar banyak dari rekan2 yang sharing via blog ini juga 
makasih mas. pengetahuan saya belum apa2 lah mas ..masih cetek
@sigit:
makasih untuk infonya mas. cuma mau ralat sedikit mas.. untuk pajak penjual tidak ada pengurang NJOTKP nya. jadi untuk pajak penjual adalah 5% x (harga jual atau njop). faktor pengurang alias NJOTKP hanya berlaku untuk pajak pembeli (BPHTB) jadi rumus pajak beli = 5 % x (harga jual – NJOTKP).
besarnya NJOTKP tergantung wilayah masing2.. utk tangerang sebesar 30 juta.
doni said,
September 18, 2007 at 7:44 am
mas, kalo saya mau pinjam uang sebesar Rp.50 juta ke lembaga pembiayaan, tetapi lembaga tersebut mensyaratkan akta nantinya bukan utangpiutang tapi akta jualbeli, dengan ketentuan apabila dalam jangka 3 bulan angsuran macet maka bisa langsung eksekusi atas tanah tersebut. bagaimana nih,mas? apakah dibenarkan dalam peraturan perundang2an praktek2 seperti ini? karena sepertinya kok ini akal2an aja dari kreditur dan ada unsur penipuannya.mohon pencerahannya
Agus Mardhika said,
September 20, 2007 at 2:39 am
Mo tanya nih Bang :
1. Kalau saya beli rumah second apa iya saya harus bayar Ppn + BPHTB lagi.. bukankah waktu dulu pertama kali dibeli dari developer rumah tersebut sudah dibayarkan untuk PPn dan BPHTB nya.
2. Apakah Notaris membutuhkan kwitansi atau bukti pembayaran atas pembelian rumah sebelum membuat akte jual beli, bagaimana kalau berkasnya/kwitansinya hilang
Sahabat Tampubolon said,
September 20, 2007 at 4:16 am
Horas lae sinaga..
salut dengan lae,saya ada sedikit cerita.
saya beli tanah tapi surat tanah tidak (belum sertifikat),saya hanya ada dapat copi surat keterangan dari Lurah mengenai status dan pemilik tanah,surat keterangan dari camat dan permohonan untuk pembuatan surat tanah yang dittd dan dilegalisir oleh camat pada tahun 1984.atas nama orangtua yang jual tanah, sudah ada pernyataan dari saudara penjual bahwa tanah tsb menjadi hak abangnya(penjual).Apa yang bisa saya lakukan untuk mendapatkan sertifikat (BPN) tanah tersebut atas nama saya. jual beli dilakukan didepan Notaris.
Mauliate
osinaga said,
September 21, 2007 at 1:03 am
@doni:
itu tergantung kesepakatan sptnya boz. kalau yang namanya agunan berarti jaminan bagi si pemberi pinjaman kepada peminjam bahwa si peminjam dapat mengembalikan pinjaman baik secara cash/cicilan. tapi menilik jumlah pinjaman dan aturan mainnya sptnya terlalu riskan mengagunkan tanah. kenapa tidak coba KTA?
@agus:
1. utk rumah second pembeli hanya dikenakan BPHTB
2. biasanya notaris akan meminta ajb/balik nama sbelumnya.kalo hilang diurus lagi dong
@tp.bolon:
dari informasi lae sptnya tanah tsb tanah girik. saran saya sebaiknya statusnya diurus dulu jadi sertipikat. prosedurnya silahkan klik disini. mauliate.
Ferry Irawan said,
September 27, 2007 at 8:08 am
Bang Sinaga
Minta sarannya:
- A menjual tanah ke B, B mendirikan rumah ditanah tsb dan menjualnya ke C, kemudian saya ingin membeli Rumah C tersebut. Masalahnya Sertifikat Tanah masih atas Nama A ( jual-beli antara B & C hanya dengan Materai) dan belum mempunyai IMB
Pertanyaan:
1. saat ini saya sudah memberi DP, tetapi belum akan membayar sebelum C membuat Sertifikat….apakah langkah saya sudah benar…atau apa saja yang sebaiknya saya lakukan….
2. berapa biaya2 yang harus dikeluarkan untuk notaris, BBN, IMB…(daerah depok..LT 88 M2, LB 54M2
Terima kasih atas sarannya….jika bias ke email saya
osinaga said,
September 28, 2007 at 7:04 am
@ferry:
kalau jalur normalnya sih harus diurus update sertifikatnya dulu mas ke BPN. dalam arti harus jelas history perpindahan hak / BBN dari A ke B , B ke C dan kemudian dari C ke A lagi. dan ini butuh biaya tidak sedikit karna syarat BBN adalah pembayaran BPHTB dan AJB.
utk biaya-biaya notaris dan BBN biasanya 1-2% dari nilai transaksi/NJOP. sedangkan pengurusan IMB bervariasi bisa ditanyakan di dinas PU setempat.
rachmawan said,
October 1, 2007 at 6:05 am
pak sinaga ysh,
boleh ikutan curhat ya
saya membeli tanah 100m2 yang berstatus hibah dari pemerintah, kebetulan saya menjadi pemilik ke-3. tapi saat ini tanah tersebut bisa dijadikan SHM, dgn mendaftarkan kpd BPN setempat (kabupaten).
saya ada sedikit uneg2 nih,
1. apakah dengan surat perjanjian jualbeli (hibah) ini hukum transaksi tersebut kuat?!
2. perlukah dibuat surat perjanjian jualbeli yang diketahui oleh pihak keluarga penjual (sbg Saksi), untuk menghindari tuntutan waris kelak dari keluarganya. bagaimana format suratnya?
3. dalam tempo dekat ini saya akan mensertifikatkan tanah tersebut (lewat rekan yang berkerja di BPN), apa dampaknya jika tanpa melalui PPAT?
dan mungkin ada tips/saran dari pak Sinaga untuk saya dan pembaca lainnya, saya ucapkan banyak terimakasih banyak sebelumnya
salam,
awan
osinaga said,
October 1, 2007 at 8:04 am
@rachmawan:
infonya masih agak kabur, tanah hibah dari pemerintah tsb statusnya apa? girik, HGB atau tanpa sertifikat/surat samasekali?
1. jika dengan status tanah tanpa sertifikat, maka yg jadi satu2nya bukti adalah perjanjian jualbeli.
2. nah ini yang rada ribet. berhubung karna sertifikat ga ada / nama di sertifikat tidak update siapa pemilik terbaru maka menurut saya hal itu perlu.
3. setau saya salah satu syarat BBN itu adalah AJB dan bukti pembayaran pajak PPh/BPHTB. dan AJB ini biasanya dilakukan via PPAT. saya ga tau apakah bisa langsung ke BPN atau tidak.
soal peningkatan sertifikat mungkin posting yang ini bisa membantu.
agung said,
October 2, 2007 at 8:34 am
pak sinaga,saya mau membeli tanah d kawasan jakarta pusat,dengan harga 80jt,dan pemilik nya itu adalah orang DPU,tanah dan bangunan yang mau saya beli itu cuma ada surat PBB saja,katanya sudah kuat d pengadilan kalo sampai ada apa2,karna saya masih awam denga hal seperti itu,apakah tidak apa apa membeli tanah dan bangunan hanya dengan surat PBB saja,setahu saya pbb itu kan status nya lebih rendah dari girik,mohon penjelasan nya pak
santi said,
October 2, 2007 at 10:40 am
mohon penjelesannya ya mas….
1. jika orang asing membeli rumah atau apartemen, maka status kepemilikannya apa? bisa di jual kembali tidak? di jual ke orang asing lagi atau WNI dan caranya bagaimana?
2. Jika orang asing atau PMA membeli tanah, status kepemilikannya apa? bisa dijual ke siapa? dan bagaimana cara menjual? jika baca di PP no. 40 tahun 1996 dalam 1 tahun harus bisa melepas hak atau memindahkan ke pihak lain yg memenuhi syarat. maksudnya apa?
terima kasih ya….harap dapat dibalas
osinaga said,
October 3, 2007 at 2:51 am
@agung:
lembar PBB cuma sekedar bukti pembayaran pajak atas tanah saja dan tidak sebagai bukti kepemilikan. itu tertulis jelas di lembar SPPT PBB nya silahkan dicek sendiri. sebaiknya diperjelas lagi mas status tanah tersebut.
wah setau saya yang namanya bukti terkuat utk kepemilikan tanah ya cuma sertifikat mas
@santi :
terus terang saya juga kurang paham mbak 
tapi setau saya sesuai UU Pokok Agraria (UU No.5 / 1960) yg berhak memiliki tanah itu (SHM/HGB/HGU/dll) hanya WNI saja. utk yg di PP 40 / 1996 juga diatur hal yang sama. kalo baca sekilas sih mungkin maksudnya bila setelah PP berlaku masih ada WNA yg memiliki tanah harus dialihkan ke WNI maksimal 1 tahun baik dengan jual-beli, hibah/waris atau dengan cara lainnya. CMIIW.
wah kasusnya baru nih
salafuddin said,
October 3, 2007 at 3:09 am
Salam kenal Pak Sinaga,
Mohon penjelasannya, kewajiban bayar PBB jadi tanggung jawab siapa jika saya beli rumah dr developer tapi sampai sekarang belum serahterima (lagi dibangun)?
Karena kemarin saya ditelpon developer untuk segera bayar PBB sebelum jatuh tempo (10 oktober). Developernya bilang karena saya sudah mengurus pecah PBB (sebelumnya PBB menginduk ke developer), maka saya harus bayar. Benar begitu. Thanks pak
Didi Junaedi said,
October 4, 2007 at 7:20 pm
Salam Boz,
Saya mau tanya ni, boleh kan?
Saya mau jual tanah oran tua saya, luas tanah di SHM adalah 4000m2, rencananya saya mau jual sebagian saja yaitu 1400m2. Tapi karena posisi tanah itu diantara tanah2 warga yang lain maka untuk akses jalan saya juga harus menjualkan tanah warga yang bersangkutan. Saya sudah mendapatkan ijin dari warga untuk menjualkannya.
Pertanyaannya:
Bagaimana tata cara jual beli tanahnya sehubungan dengan penjualan tanah tersebut dengan catatan tanah yang di jual cuma sebagian dari luas di SHM dan tanah warga yang ikut terjual sebagian ada yang ber-SHM dan sebagian cuma ber akta saja.
Terima kasih sebelumnya atas bantuan dari Boz.
Salam.
aku said,
October 7, 2007 at 11:22 pm
Ibu saya mau jual tanah di jakarta barat yang shbg-nya atas nama alm. bapak yg sudah kedaluwarsa.Tanah yang akan dijual hanya 100m2 dari 200m2 yg beliau punya. Sudah ada orang yg mau beli. Sudah ada yg mau beli tanah tsb. Bagaimana proses terbaiknya, biayanya berapa. Ibu saya diminta biaya 18,5 jt untuk biaya menghidupkan kembali shgb. Langkah berikutnya apa. Thanks sekali & God bless you all.
aku said,
October 8, 2007 at 4:36 am
Pak, kalo’ jual rumah dengan menggunakan agen(realtor) akan lebih mudah & murah?Masalahnya SHGB rumah atas nama alm. Bapak saya dan sudah kedaluwarsa. Semua anak sudah setuju atas rencana penjualan tsb. Berapa perkiraan biaya mulai dari menghidupkan kembali shbg s.d AJB? Terima kasih sekali, Tuhan memberkati.
tony said,
October 20, 2007 at 6:36 pm
Bang Naga mo nanya ni, aku buta masalah beli rumah tapi rencana mo beli rumah second di daerah pisangan rawamangun Jaktim. Katakanlah harganya 450jt. Kira2 brp riil uang yg hrs aku keluarkan untuk dapat rumah tadi. Mohon pencerahannya Bang, thanx.
eho said,
October 21, 2007 at 7:28 am
Lae Sinaga,
Ayahanda kami baru saja meninggal dunia, adapun rumah yang di tempati ibunda terdaftar sebagai hak milik ibu X (yang terhitung masih kerabat) namun antara Ibu X dengan alm ayahanda kami telah membuat akta hibah (atas nama ayahanda kami) beberapa tahun yang lalu. Apa yang perlu kami lakukan untuk perkuatan akta hibah tsb, apakah diperlu pengalihan kepemilikan dari ibu X ke ibunda kami (untuk menjadi hak milik) dan persyaratan apa saja yang perlu di persiapkan.
Mohon saran dan ketentuan yang dapat membuat proses ini berjalan dengan baik. wass
novi said,
October 24, 2007 at 10:41 am
suami saya dapat warisan berupa tanah,sedangkan saya dapat warisan berupa uang. jadi saya ingin membangun rumah dengan uang warisan diatas tanah warisan suami saya. tapi tanah itu masih atas nama mertua saya. Yang ingin saya tanyakan bisa tidak dibalik nama, yang isi surat certifikatnya dapat menerangkan bahwa tanah milik suami saya dan bangunannya milik saya.
sherly said,
October 25, 2007 at 7:50 am
kenalin nama sya sherly, sya mau tanya tentang apa yang menjadi prioritas utama untk kepemilikan tanah sehingga putusan MA nenetapkan bahwa PT portanigra menang atas tuntutannya. padahalkan masyarakat meruya sdh mempunyai sertifikat yang jelas2 itu sah kan?sedangkan PT portanigra hanya bukti pembayaran saja..apa mungkin ada pemalsuaan data dari keduabelah pihak yang bersengketa?sya juga mau tau pendapat anda mengenai kasus ini (sengketa tanah meruya), lagipula seharusnya keabsahan kepemilikan tanah dapat diinformasikan agar tidak adanya lagi kasus sprti ini . tolong di jawab ya secepat mugkin..makasih sebelumnya
Suci W said,
October 25, 2007 at 11:52 am
Saya mau tanya, contoh surat pernyataan jual beli tanah yang simpel.Apa perlu dilampirkan matrei atau tidak? sebelum kita bikin sertifikat untuk balik nama.
Terims kasih.
jama'ah said,
October 27, 2007 at 1:37 am
salam kenal pak saya mau tanya
1. berapa kira2 biaya untuk menyertifikatkan tanah
2. berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mendapatkan sertifikat tersebut 3. bagaimana urut-urutannya untuk mendapatkan sertifikat tsb.
4. apa perbedaan sertifikat asli sama palsu.
Terima kasih.
SAVITRY said,
October 29, 2007 at 12:48 am
Selamat Pagi….
Salam kenal, saya savitry…. saya sedikit mau bertanya
Saya kebetulan punya warisan sebidang tanah dari kedua orang tua (alm) yg masih status HGB atas nama mereka. Memang ada tunggakan PBB kurang lebih selama 5 th… Karena kami buta mengenai peratusan soal tanah kami mempercayakan kepada relatives untuk mengurus. Pertanyaan saya adalah :
1. Apa betul walaupun kami punya sertifikat HGB namun PBB tertunggak, tanah kami bisa hilang dan kembali ke negara ?
2.Apa betul untuk pengurusan surat HGB… bisa butuh waktu 1 tahun… karena harus turun sertifikat atas nama kami anak berlima baru bisa dibalik nama ke salah satu anak…..?
3. Jika tanah yg dimiliki berlokasi di Semarang, bisakah diurus oleh notaris di Jakarta ?
Mohon bantuan, kami sekeluarga berterima kasih sebelumnya
osinaga said,
October 30, 2007 at 11:01 am
@salafuddin:
saya punya teman yg punya pengalaman persis seperti yg pak salafuddin alami. beliau membeli rumah di permata bintaro (sektor 9). jadi ini produknya bintaro jaya. beliau juga diwajibkan membayar PBB karna sudah pecah PBB (walaupun belum serah terima). mungkin memang begitu aturan mainnya pak.
@didi :
solusinya memang agak ribet mas, setau saya mungkin harus pecah sertifikat dulu (dibagi jadi 2 sertifikat @ 1400m2 dan 2800m2). ini sesuai kesepakatan aja antara penjual dan pembeli akan jadi beban siapa untuk pemecahan sertifikat ini.
@aku:
berarti ada 2 hal yg perlu diurus mbak : (1) proses perpanjangan shgb dan (2) proses pemecahan sertifikat. mengenai prosedur dan biaya bisa ditanya ke BPN terdekat. utk biaya sama dengan mas didi diatas bisa dinego dengan pembeli ini akan jadi beban siapa nantinya. apakah beban penjual atau pembeli. bila proses jual beli melalui agen properti pasti ada biaya tambahan (+/- 3%) tapi biasanya ini akan jadi beban penjual (bukan pembeli).
@tony :
utk jual-beli rumah (terlepas dari baru atau second) biaya-biaya lain diluar harga rumah biasanya memakan budget sekitar 10-15% dari harga rumah. ini (termasuk pajak bphtb, biaya notaris, bbn, dll).
@eho:
kalau seandainya ayahanda lae masih hidup sepertinya akta hibah sudah cukup sebagai dasar untuk balik nama sertifikat. tp melihat kondisi saat ini maka utk pengurusan balik nama dari almarhum ke ibunda lae setau saya harus ada surat penetapan pengadilan dulu yg menetapkan siapa saja ahli waris dari tanah/rumah tersebut. berdasarkan surat penetapan pengadilan tsb baru bisa diurus utk balik nama sertifikat atas nama ahli waris (ibunda lae atau siapa saja ahli warisnya).
@novi:
utkbalik nama bisa diuruskan di BPN berdasarkan akta hibah/akta waris dari mertua ke suami anda. untuk sertifikat tidak ada perbedaan siapa pemilik tanah dan rumah. dan lagi bahwa sesuai UU perkawinan semua harta yg diperoleh sejak perkawinan merupakan harta gono-gini (harta bersama)dalam arti harus mendapat persetujuan berdua (suami/istri) bila ingin menjual kembali. kecuali sebelum pernikahan anda dan suami menandatangani akta / perjanjian pisah harta.
@sherly:
udah masuk ranah politis .. jadi mohon maaf ya saya ga bisa comment 
wah .. kalo ini saya juga ga bisa kasi comment mbak.
@suci :
untuk akta jual beli tanah sih saya sarankan sebaiknya diurus lewat notaris saja mbak. saya belum pernah dengar BPN menyetujui balik nama hanya berdasarkan perjanjian diatas meterai.
@jamaah :
bisa ditanyakan ke BPN terdekat pak atau baca-baca di posting saya mengenai properti disini
@savitry:
1.setau saya tidak.
2. tergantung mbak. utk balik nama dari almarhum BPN akan minta akta hibah/akta waris dari notaris. sementara notaris nantinya akan minta surat penetapan ahli waris dari pengadilan sebagai dasar akta hibah/akta waris.
3. setau saya tidak. harus oleh notaris dimana tanah tsb berada.
JoeL said,
November 1, 2007 at 4:26 am
Salam Kenal Bang….
Mo Tanya sy beli rumah second via KPR seharga 210 jt. NJOP blm update LT/LB jd masih 80 jt. Pertanyaan..
1. Pajak penjual n pembeli nya memang bisa di nego sm notaris biar sesuai sm NJOP soalnya ini notaris yg ditunjuk bank
2. Bank hanya membiayai 70% harga jual, apa proses pengalihan rumah bisa tuntas smpai sertifikat atas nama sy, meskipun sisa 30% belum sy lunasi ke penjual dengan catatan penjual setuju sisa 30% akan dilunasi 30 hari lagi
3. Berapa kira2 biaya di luar harga rumah yg perlu sy siapkan untuk proses pengalihan tsb baik u/pajak dan biaya2 di notaris
Terimakasih sebelumnya.
osinaga said,
November 3, 2007 at 8:15 am
@joel:
1. bisa. biasanya malah notaris akan menawarkan apakah pajak mau dihitung based on NJOP atau harga transaksi. yang tentu saja based on NJOP akan lebih murah.
2. itu artinya tergantung kesepakatan antara pembeli dan penjual. bank tidak akan ikut campur. begitu AJB disepakati dan selesai serta pajak-pajak sudah dibayarkan maka seharusnya proses balik nama di BPN bisa langsung dilaksanakan.
3. biasanya 10-15% dari harga transaksi tergantung sikonnya.
yun said,
November 8, 2007 at 5:14 am
Siang Pak Sinaga, Saya mau tanya neh, bapak saya adalah anak tertua dari 10 bersaudara, sekitar 8 tahun lalu, nenek saya menginggal, dan beliau menginggalkan sebuah rumah di atas tanah seluas 150m2, namun yang menjadi keprihatinan saya adalah, rumah tersebut tidak bersertifikat, menurut cerita bapak saya, dahulu nenek saya mendapatkan tanah rumah tersebut dengan cara membeli kepada seseorang, orang tersebut (atau kita panggil X), si X ternyata mendapatkan tanah tersebut dari hibah pemerintah daerah saat itu, kalau tidak salah tahun 1950-an, dengan bukti surat girik atas nama X, sekarang yang menjadi kekhawatiran saya adalah, surat girik tersebut tidak ada, yang ada hanya surat jual-beli antara alm nenek saya dan alm X, sementara setiap tahunnya bapak saya tetap membayar PBB atas nama nenek saya. Yang ingin saya tanyakan adalah, apakah tanah dan bangunan tersebut masih bisa ditingkatkan statusnya menjadi SHM? Bapak saya sudah mencoba bertanya2 ke pejabat kelurahan, yang kemudian memberikan jawaban bahwa dapat dibantu untuk dibuatakan namun meminta jasa sekitar Rp. 10 juta (tahun 2000), bapak saya telah “diminta” untuk membagi nilai tanah beserta rumah tersebut sejumlah rupiah oeh adik2 nya. Dan untungnya persoalan antar ahli waris tersebut, dikukuhkan melalui surat perjanjian. Lalu apakah setelah ada sertifikat atas nama nenek saya, dapatkah langsung dibaliknamakan ke atas nama bapak saya? Terimakasih sebelumnya.
rudi said,
November 13, 2007 at 2:05 am
mas,
mau tanya n minta bantuan pendapatnya?
minggu kemarin saya titip sama om suruh beli tanah tapi yang bersertifikat biar aman,jelas dan mudah balik namanya.
tetapi ternyata tanah yang di beli sama om belum bersertifikat/petuk dan proses sertifikatnya katanya selama 5 – 6 bulan.saya hanya dapat sementara surat jual beli tanah disaksikan saksi dan lurah setempat.
saya mau tanya apa cara tersebut aman(tanah saya aman) takutnya jika ada yg komplain(ahli waris) mempermasalahkan
terima kasih tanggapannya..
Rana said,
November 13, 2007 at 7:52 am
Sore Pak Sinaga,
Mau tanya nih, saya mau jual tanah, katanya peraturan sekarang harus dilampirkan PBB 10 th ke belakang, apa tidak cukup dengan data PBB yang terahir. Peraturan ini dari BPN or Dinas Pajak, terus apa dasar hukumnya.
Tq
ivone said,
November 14, 2007 at 3:37 am
bang naga, salam kenal…
saya mau beli sebidang tanah dan bangunan(bangunan tersebut sudah rusak) disekitar bogor bawah. saya beli secound 35jt sudah berikut dengan biaya pengalihan, sementara saya dibebankan BBHTB. berhubung saya sama sekali tidak berpengalaman dalam beli bangunan dan tanah, maka uang tersebut hampir saja saya transfer.. untungnya saya baca artkel ini, tolong advice dunks… apa saja yang harus saya ketahui dan dokumen apa saja yang harus ada nantinya sebelum saya melakukan transaksi pembayaran. mohon dijelaskan sedetail mungkin.
terimakasih, Tuhan meberkati!
rudi said,
November 14, 2007 at 5:28 am
O ya saya mau tanya kembali….
Om sudah daftarkan sertifikat masal di kantor kelurahan dengan biaya 470.000 tapi jadinya makan waktu 5 – 6 bulan.lalu saya suruh om ke notaris aja biar lebih cepat.
apa yg saya lakukan sudah benar????klo memang lewat kelurahan proses sertifikatnya apa juga benar?
Terima kasih tanggapannya dan mohon tanggapan siapa saja yang tahu.Terima Kasih
Asep Rimba said,
November 15, 2007 at 1:11 am
bang sinaga saya diminta temen saya untuk menjualkan tanah miliknya
saya bersedia menjualkan tanah milik temen saya, masalahnya sipembeli menanyakan surat kuasanya sedangkan saya tidak bisa membuat surat kuasa
tolong dong minta contoh surat kuasa untuk menjualkan tanah milik orang lain
atas perhatian bang sinaga diucapkan terika kasih
ira maryati said,
November 16, 2007 at 6:39 am
bang sinaga saya telah membeli tanah kavling dari sebuah perusahaan pengembang. perjanjian awal, shm diurus oleh pihak perusahaan. saya telah melunasi pembayarannya pada bulan Juli 2007. tapi sampai sekarang sertifikat belum selesai juga. menurut pihak perusahaan sertifikat per kavling yg saya beli sudah jadi, tinggal balik nama atas nama saya. perlu berapa lama ya proses untuk balik nama tersebut? emang prosesnya gimana ya? catatan : tanah yg saya beli berda di cimanggis depok.
terima kasih atas perhatiannya
salam
Ira
Muhammad Nasir said,
November 17, 2007 at 9:29 am
Yth,
Bang Sinaga
Bang, saya ingin tanyakan masalah meterai pada tahun 1963
Kira2 kapan meterai pada tahun tsb bisa digunakan di Daerah?
Hal ini saya tanyakan krn Keluarga saya lg ada masalah dengan tanah
ceritanya begini…
Baru2 ini ada yang mengklaim tanah kami sudah dibeli pada tahun 1963 sama orang lain… (bukan pemilik) Namanya sebut saja Yunus…
Yunus ini adalah menantu dari pemilik tanah (namanya Mansur)
Yunus ini sebenarnya, hanya penggarap tanah untuk menanam palawija
namun tanpa izin dari Mansur dan Ahli waris dari Mansur (anak2 mansur)
di telah menjual tanaman muda (pepaya dan batang pisang kepada Ishak.
Lalu sekarang setelah mereka semua telah meninggal (Yusus, Ishak dan Mansur)… Ahli waris dari Ishak (anak2nya) telah mengklaim bahwa ayah nya telah membeli tanah pada yunus dengan bukti surat bersegel Tanggal 3 Maret 1963.
semua keluarga dari Mansur Terkejut, setelah tanah tersebut di jual oleh salah satu anak dari Ishak…
sekarang perkara ini sudah kepegadilan….
yang ingin saya tanyakan sama abang adalah mengenai meterai pada tahun 1963.. kira2 bulan berapa bisa digunakan?
soalnya menurut informasi yang saya peroleh kalau meterai digunakan pada tahun yang sama (tahun keluaran) paling cepat sekitar bulan Juli…
ini saya tanyakan karena ada kecuriaan dari kami bahwa surat jual beli tahun 1963 tersebut telah dimanipulasi…
mohon dijelaskan. terima kasih
kalau memungkinkan segera bang…
informasi ini sangat mendesak diperlukan
terima kasih sebelumnya
salam
Nasir
Email : nasiraceh@yahoo.com
Note : mohon maaf bila ada yang salh
Jono said,
January 28, 2008 at 6:10 am
Mas, ada form-nya Akte Jual beli tanah ngggak, kalau ada tolong email dong, Trims.
Nieq said,
January 30, 2008 at 7:53 am
Salam kenal Bang Sinaga……
Bang, saya mau ikut nanya neh…
Apakah dalam jual beli tanah, seorang pembeli harus mempunyai KTP yang satu daerah dengan penjual? Misalnya begini : Si A berdomisili/ber-KTP Jakarta, kemudian membeli sebidang tanah didaerah Semarang. Kemudian akan dibuat sertifikat dan balik nama. Nah, ketika dilakukan pengukuran tanah oleh BPN Semarang, petugas dari BPN itu mengatakan bahwa Si A harus mempunyai dan/ atau menyerahkan KTP Semarang. Apakah memang ada undang-undang/peraturan yang menyatakan seperti itu? atau hanya akal-akalan petugas BPN itu aja agar si A memberi uang pelicin dengan dalih pengurusan KTP? atau memang peraturan agraria/ notariat untuk tiap kabupaten berbeda? Soalnya begini, Beberapa bulan sebelumnya, Si A juga membeli tanah di Yogya. kemudian dibuat sertifikat dan balik nama, ternyata dari BPN Yogya tidak mensyaratkan Si A untuk ber KTP Yogya, jadi Si A tetap memakai KTP jakarta. Dan Sertifikatnya sudah jadi tanpa ada masalah.
Jadi sebenarnya yang betul yang mana? aturan di Semarang atau di Yogya?
Mohon jawaban secepatnya.
makasih sebelumnya Bang Sinaga….
ayu fenti said,
February 4, 2008 at 12:20 pm
mas, apa perbedaan AJB dan ikatan jual beli?
ayu fenti said,
February 4, 2008 at 12:51 pm
hyaa…masss, maksudku bagaimana dengan kekuatan hukum dari ikatan jual beli. trus kalo ada mbleset2nya dengan salah satu pihak nya apakah bisa dituntut? oya pertanyaan diatas yang beda AJB and IJB itu diacuhkan saja ya.. thanks
yongki said,
February 8, 2008 at 2:06 am
bang sinaga
lebih baik ngurus surat2 tanah tersebut lewat notaris atau sendiri?
baik dari segi biaya dan waktunya lebih baik mana?
thanks
Nova said,
February 9, 2008 at 4:35 am
Pak SiNaga,
Saya mau bertanya ttg jual beli rumah, dlm wkt dekat ini saya akan deal dg seorg penjual, ahanya saja beliau ingin menggunakan notaris dg pihaknya. Yang saya takutkan adalah keabsahan dari sertifikat surat tsb, dikarenakan hub baik ant penjual dg notaris itu.
1. Bagaimana saya bisa dipastikan bahwa surat itu benar asli, tdk dlm sengketa, jaminan? Apakah nantinya pasti waktu ttd jual beli, si penjual jg hrs menandatangani surat pernyataan kalo tidak ada sengketa dg rumah itu? Bgmn kalo notarisnya tidak menyediakan itu?Apa yg harus saya lakukan?
2. Biaya notaris apakah ditanggung pembeli/penjual saja atau dua2nya?
3. Lalu dg PBB, apakah jg harus ganti nama pemilik baru?Bagaimana dan dimana?
Note: Sertifikat adl SHM a.n istrinya (penjual)
Atas jawabannya saya ucapkan terimakasih. Mohon melalui japri saja.
Terimakasih, Nova
Prio said,
February 11, 2008 at 6:49 am
siang pak Sinaga,
Saya awan tentang jual beli tanah, tetapi ada rencana beli tanah dan tanah tersebut statusnya masih pethok D (belum sersertifikat).
Yang saya tanyakan:
1. apa yang harus saya lakukan spy jual beli tersebut sah menurut hukum meskipun belum bersertifikat?
( rencana saya setelah tanah tsb aku beli baru aku urus sertifikatnya).
2. Berapa biaya standard pengurusan jual beli tanah di kelurahan,? soalnya ada yg minta 2,5%, ada yg 5% dan 10% dari harga jual tanah dan surat / keterangan apa saja yg harus saya minta dari desa tsb?
3. kalau aku ke notaris apa yg bisa aku buat, perjanjian jual beli apa akta jual beli?
4. Syarat -syarat apa saja yg harus aku minta ke desa/ penjual saat jual beli untuk mengurus sertifikat tanah tsb, dengan harapan kalau sudah punya uang dan ingin mensertifikatkan tanah tersebut aku tinggal datang ke notaris yg aku pakai untuk jual beli tsb untuk proses sertifikat.
Besar harapan kami atas informasi dari bapak dan terimakasih.
lia said,
February 11, 2008 at 7:43 am
mas, mau nanya..mungkin nggak sih kalo hibah ke menantu bukan ke anak sendiri? Kalo bisa, syaratnya apa aja ya?? makasi mas..
mdna said,
February 13, 2008 at 2:49 am
selamat siang mas naga..
mohon pencerahannya ya,
begini saya mau jual tanah, apakah luas yang di bayar sesuai di sertifikat atau di ukur ulang. masalahnya kalo diukur ulang luas tanah jadi berkurang, dibandingkan luas di sertifikat.
demikian dulu , terima kasih
jolielek said,
February 13, 2008 at 8:01 am
siang,saya mempunyai rumah diindonesia tapi sekarang saya sudah berstatus warga negara asing[karena kawin dng warga negara asing]sebagai wna saya tidak diperbolehkan mempunyai properti diindonesia.lalu saya membuat surat kuasa untuk”dijualkan” kepada “ibu dan teman” yg membawa saya kenotaris.masalahnya yg saya takutkan adalah kuasa yg saya berikan pada”teman” saya.apakah kuasa sama dengan balik nama?berbahayakah bagi saya bila sewaktu-waktu dijual tanpa sepengetahuan saya?untuk itu sangat diharapkanjawabannya dan terima kasih.
rein said,
February 14, 2008 at 1:48 am
maaf pak sinaga, saya juga pengen nanya
saya berencana membeli rumah second 150jt, karena baru py uang 90jt, sisanya rencananya saya pinjam KPR di bank.
masalahnya…
ternyata sertifikat rumah tersebut masih atas nama pemilik asli (pertama) sedangkan saya membeli dari pemilik ke2.
nah, pemilik ke 2 ini (yang sekarang jadi penjual rumah) waktu membeli dari pemilik pertama tanpa AJB, hanya kuitansi bermeterai.
trus…permasalahan lain…IMB rumah tersebut masih dibawa oleh pemilik asli yang alamatnya sekarang entah dimana dan sudah kehilangan kontak.
sedangkan untuk pengajuan KPR, harus melampirkan copy IMB.
pertanyaan saya:
entar gimana prosedur pembelian rumah tersebut?
gimana cara balik nama sertifikat? dan bagaimana status rumah yang saya beli?
trus bagaimana mendapatkan salinan IMB rumah tersebut? harus mengurus IMB baru kah?
berapa lama mengurus IMB tersebut?
biaya2 notaris, pajak dsb mestinya ditanggung siapa pak?
terima kasih sebelumnya atas pencerahan permasalahan tersebut
aisyah said,
February 14, 2008 at 2:03 am
Pak Naga,
Salam Hormat,
1. Mau tanya, berapa biaya AJB yang normal bila :
a. Luas tanah yang akan di beli 3 ha
b. Ada 15 nama pemegang girik
c. Lokasi di Jawa Barat.
2. Berapa biaya Pelepasan Haknya,
Terima kasih
aisyah
Jonggi said,
February 17, 2008 at 4:27 am
Lae sinaga… gw mau beli tanah kavling dari developer @1,35jt, gw pingin tau bahan pertimbangan apa aja yg harus gw tau sblum beli tanah dari developer, gw takut ada sengketa kelaknya… trus gmn klo SHGB atau SHM ?? ntar klo gw udah jadi apakah gw bayar pajak per tahun, trus biasanya biaya balik nama berapa ?? maklum blm pernah beli tanah…
Rauf Satrio said,
February 18, 2008 at 2:58 pm
Bpk. Sinaga mohon Bantuannya.
saya punya masalah, saya mau beli tanah untuk rumah tinggal atas nama (sebut saja) Ani, yang merupakan istri kedua dari (sebut saja) Herman, Ani adalah istri ke-2 dari Herman, ( Istri ke-1 Herman meninggal sebelum si Herman menikahi Ani, herman dan istri ke-1 punya anak 7 ).
Herman dan Ani punya anak 1 sekarang sudah SMP, Herman memberi Ani sebidang tanah dan sudah dibalik nama kepada Ani setelah Herman meninggal dengan persetujuan atau mengetahui semua putra Herman dari istri ke-1, tapi masih dalam bentuk Petok-D, belum Sertifikat.
Masalahnya saat mau saya beli dan akan saya balik nama ke saya, Kepala Desa tempat tanah tersebut bersedia tapi saya harus mendapatkan persetujuan/mengetahui dari perwakilan (minim 3 tanda tangan) putra Herman dari istri ke-1, saat saya minta tanda tangan tidak satupun yang bersedia dengan alasan si-Putra dari Ani masih kecil ( belum punya KTP ).
Terus apa yang harus saya lakukan untuk mendapatkan persetujuan / untuk bisa membalikkan nama tanah tersebut (saya baru bayar uang muka 5juta dari 35 juta total harga tanah), apa benar memang ini peraturannya kalau saya harus mendapatkan tanda tangan untuk bisa membalik nama tanah tersebut, mohon bantuan jalan keluarnya, sebelum dan sesudahnya saya sampaikan Banyak Terima kasih. ( NB:mohon dibalas ke email saya agar saya cepat tahu kalau sudah Bpk. Sinaga Jawab )
danny said,
February 18, 2008 at 3:03 pm
mau tanya apa bisa Petok D untuk jaminan pinjaman ke Bank, terima kasih.
Anastasia said,
February 24, 2008 at 5:03 pm
Hai kobeng…, topik yg ini kenapa dah lama terlantar? Sibuk dengan pencalonan Gub BI yah? Menarik juga pertanyaan2nya. Boleh aku jawab dikit2 yah…
@danny : Pak danny, sejauh pengalaman dan pengetahuan saya, saat ini tidak ada bank yg mau nerima Petok D sebagai jaminan, hanya sertifikat. Itu jg harus dengan PBB. Tp saya kurang mengerti apakah di BPR dapat dijaminkan PetokD
@Rauf Satrio : Pak Satrio, saya bingung dengan penjelasan Bapak. Jika tanah tsb sudah balik nama ke Ani dan sudah ada persetujuan dari semua anak dari istri I, kenapa masih minta tanda tangan dari anak2 tsb? Atau…. sebelumnya persetujuan tsb blom ditulis di atas kertas? Hanya omongan dari Ani yg menyatakan bahwa anak2 istri I sudah setuju? Wah, klo hanya sekedar omongan, memang tidak bisa, Pak (in my knowledge). Tapi kembali ke kebingungan saya di awal, bukankah tanah sudah balik nama?
@Jonggi : Pak Jonggi, beli tanah dari developer tidak bisa AJB lho… hanya bisa PPJB, ini juga berarti tidak bisa balik nama, kecuali jika untuk kavling tsb sudah ada IMB. Nah, jika blum ada IMB, maka setelah dilakukan pembelian tidak boleh terjadi AJB. Setelah dibeli, maka maksimal dalam jangka waktu 2 tahun maka IMB sudah harus ada. Jika blum ada jg, wah sangsinya saya blum tau nih….
Tati said,
February 28, 2008 at 12:32 am
Met pagi Pak Sinaga,
Boleh minta info bagaimana caranya mengurus roya ke BPPN. Prosedurnya kemana aja, trus biayanya berapa, apa boleh diwakili orang lain.
thanks yah Pak
tari said,
February 28, 2008 at 6:11 am
Bole tanya bapak ya…kira2x bisa kah kita melakukan jual beli jarak jauh??? apa aja yg kira2x di perlukan?? terimakasih sebelum nya yaa…
wahyono said,
March 10, 2008 at 11:16 am
bang sinaga.
saya mau beli tanah tapi saya bingung karena kertas segel sudah tidak ada.
trus apa penggantinya kertas segel?apakah cukup membuat surat perjanjian dan ditempel materai.tanahnya belum ada sertifikat.trus kalau saya jadi beli apa yg harus saya lakukan untuk mengurus surat2nya.
terima kasih ata bantuannya..
wahyono said,
March 10, 2008 at 11:19 am
contoh surat jual beli tanah kayak apa sih modelnya?
sulist said,
March 14, 2008 at 10:12 am
Pak Sinaga, mohon informasi & bantuannya..
Kami domisili di Jogjakarta. 2 tahun lalu (Septembr 2005) kami beli rumah type 21 dg luas tanah 95m2 seharga 37jt. Status rumah perumahan kpr btn yg msh dlm proses cicilan, tp kmd dilunasi begitu ada kesepakatan jualbeli. Namun ternyata sertifikat tidak bisa langsung jadi/dikeluarkan meskipun sudah dilunasi, jd kami membuat kesepakatan jual beli seperlunya,dilakukan TIDAK di depan notaris, hanya perjanjian bermeterai dg 2 orang saksi. Sejak itu kami menempati rumah tsb, dg kondisi luas bangunan kami tambah mjd kira2 hampir 60m2 dari bahan batu batako, tanpa ada perkembangan perjanjian tambahan dr status kepemilikan dsb.
Th 2007 kami mdpt tagihan (SPPT PBB th2007) dg data :
- wajib pajak sudah atas nama suami saya (pembeli)
- luas tanah 90m2
- luas bangunan mjd 60m2
- NJOP PBB senilai 60.450.000
1. Setahu kami, data SPPT PBB termasuk nama wajib pajak didasarkan atas sertifikat kepemilikan,benar? Kalau iya, jd perubahan data2 tsb bisa dimungkinkan dr mana, apk dr data domosili kami (RT/RW dsb) scr otomatis? demikian pula soal luas bangunan yg ternyata sudah terupdate..
2. Februari 2008 kemarin penjual memberitahu kami bhw Sertifikat sudah jadi (luas tanah 95m2, status SHGB blm SHM). Selanjutnya kami melakukan transaksi jualbeli di depan notaris dg 2 org saksi. Sesuai kesepakatan, pajak jual-beli semua ditanggung pembeli(kami). Karena nilai transaksi < NJOP maka nilai jual di AJB dibuat berdsr NJOP=60jt bukan 37jt. Apakah peraturannya memang demikian bhw nilai AJB minimal senilai NJOP tdk boleh kurang? Apk ada nomor peraturan pemerintah/perpajakan-nya? krn ini akan mempengaruhi jumlah pajak jual yg hrs kami tanggung/bayar..
3. Kalau boleh kami tahu perkiraan biaya2 selayaknya : pajak penjual, pajak pembeli, bea balik nama, peningkatan SHGB ke SHM, dsb.
Terima kasih banyak atas informasinya, tanggapan mohon jg dikirim ke alamat email
iyus said,
March 22, 2008 at 5:14 am
saya ingin membeli sebidang tanah seluas kurang lebih 70M. yang menjadi pertanhyaan saya adalah, bagaimana cara mengukur luas tanah tersebut, karena tanah tersebut tidak berbentuk persegi, melainkan seperti trapesium, karena salah satu sudut lebih mengecil. mohon jawaban secepatnya, terima kasih
sangwaktu said,
March 26, 2008 at 4:45 am
bang,
mau tanya dong.
saya baru saja belu tanah plus rumah, tagihan PBB sekarang masih gabung jadi satu (total 3 sertifikat).
kalau saya mau bikin tagihan PBB atas nama saya sendiri caranya bagaimana? apa saja persyaratannya? ada biaya berapa?
terima kasih.
ningsih said,
March 27, 2008 at 5:08 am
bang, mau tanya .. saya ada rencana beli tanah dari A, A mendapatkan tanah tsb bukan dr proses jual beli tapi karena si B punya hutang kpd si A krn tidak punya uang maka si B bayar dgn tanah dan hanya ada bukti kuitansi pelunasan hutang uang – tdk disebutkan pelunasan dlm bentuk tanah. Tanah tsb sudah ada ajb dari transaksi pemilik lama (si B dgn si C). Si A pegang ajb asli tsb. Kalau begini gimana? Apa yg harus saya lakukan?
kamila said,
March 27, 2008 at 9:23 am
Dear bapak,
Saya mohon informasi bapak utk pengurusan tanah saya dari AJB ke SHM.
saya membeli tanah di jakarta timur, statusnya AJB dan sudah saya balik nama AJBnya mjd nama saya melalui notaris.
saya hanya mendapat AJB baru a/n saya yg asli dan fotocopy AJP penjual dahulu.
Ketika saya mau mengurus SHM ke BPN Jaktim, mereka menanyakan AJB asli atas nama penjual dahulu. saya tdk punya.
waktu saya tanya notaris pembuat AJB lagi, mereka menyatakan bahwa mereka tidak menyimpannya.
Pertanyaannya :
- Kemanakah kira2 AJB lama itu ya pak ? apa msh dismpan notaris atau disimpan BPN ?
- Bagaimanakah cara mengurus SHM di Jaktim ?
_ Bila mengurus SHM melalui notaris, kira2 biayanya berapa ya pak.
( surat girik/riwayat tanah, leter c, sudah ada )
saya sangat menanti pencerahan dari bapak. atau bisa juga japri aja.
Terima kasih banyak ya pak .
Pandapotan Siregar said,
March 27, 2008 at 9:36 am
Tulang Sinaga apa kabar?
Saya mempunyai sebidang tanah namun AKTA tanah itu masih atas nama Kakak saya dan tanah itu dibeli kakak saya melalui Kredit Kavling dan sudah lunas.
Tetapi tanah tersebut masih Girik dan belum ada Sertifikat dari BPN
Sekarang tanah itu sudah milik saya atau sudah saya beli namun tidak didepan Notaris/Camat.
Yang mau saya tanya:
1. Apakah cukup antara saya dengan Kakak saya ke Kantor Notaris/Camat
2. Selama ini saya belum pernah bayar PBB apakah termasuk harus saya bayar keseluruhannya.
3. Apakah bisa dilakukan perobahan Nama tetapi tanpa harus melalui perobahan AKTA tetapi langsung ke BPN supaya keluar Sertifikatnya menjadi atas nama saya.
Terima kasih saya ucapkan
Horas
Pandapotan Siregar
irhas said,
March 31, 2008 at 10:26 am
salam kenal ….
saya dan saudara saya mendapatkan warisan dari orang tua berupa sebidang tanah tanpabangunan kurang lebih 386 meter-an dan terletak di pinggir jalan. setelah ditelusuri, tanah tersebut merupakan tanah yang digadaikan seseorang kepada orang tua, namun orang tua kami belum membuat akta tanahnya secara lengkap.tanah itu akan kami jual namun setelah ada calon pembeli terdapat masalah bahwa tanah tersebut hanya memiliki sertifikat tanah untuk luas tanah kurang lebih 236 meter sedangkan 150 meter tidak ada sertifikatnya sedang kan kami memiliki girik asli dari tanah tersebut.
yang ingin saya tanyakan adalah:
1. apakah kami dapat menjual tanah tersebut secara keseluruhan tanpa sertifikat tanah yang lengkap?
2. pihak pembeli ingin melihat keberadaan tanah tersebut di BPN dengan membawa fotocopy girik saja, apakah dengan hal tersebut tanah itu dapat di jual dengan kekurangan sertifikat yang demikian..
3. melihat banyaknya comment yang membahas tentang girik, ada baiknya permasalahan girik dan hal-hal yang terkait dengannya dikupas secara mendalam.
mungkin hanya itu saja yang ingin saya tanyakan. karena proses tawar-menawar ini sedang berjalan, mungkin kedepannya saya akan membutuhkan masukan-masukan untuk permasalahan jual-beli tanah yang seperti ini.
untuk selanjutnya, saya sangat berterima kasih sekali jika kita bisa berkirim email satu sama lain….
atas perhatiannya saya ucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya.
dedi said,
April 7, 2008 at 5:09 am
Mohon infonya bang. saya adalah konsumen pada salah satu pengembang di kota depok. sudah berjalan selama lebih dari 2,5 tahun, untuk angsuran selama 15 tahun pada BTN. Pertanyaannya :
1. Sudah bisakah saya mendapatkan AJB?
2. Bagaimana mengurusnya?
3. Bukankah saya masih lama lagi masa angsurannya, jadi udah bisa urus AJB?
Terima kasih
Yadi said,
April 9, 2008 at 2:26 am
Orang tua saya mau jual tanahnya… dan kami belum punya pengalama soal jual beli tanah ini.
Ada yang punya contoh “Proposal Penawaran”?
Kalo ada yang punya syukur2 dalam bentuk soft copy bisa dikirim ke email saya di agriyadi@yahoo.com
Terima kasih sebelumnya.
Funky Shop said,
April 14, 2008 at 8:49 am
Om Sinaga, mohon bantuannya dong.
Saya tertarik dengan tawaran tanah yg luasnya 500 dgn harga 500 rb/m, SHM. Kondisi tanah belum di pecah, tapi si pemilik menjual tanah tersebut dgn harga 500rb/m sdh termasuk biaya pengurusan surat dll.
Sebelum ketemu langsung pemiliknya saya pengen tau:
1. apa2 saja yang perlu saya tanyakan nanti (maklum saya sangat awam tentang ginian) ke si pemilik.
2. langkah2 apa saja yg perlu di lakukan setelah itu sampai adanya transaksi jual-beli?
Sebelumnya terimakasih banyak atas bantuannya Om! Bisa langsung email k saya di funky.shop@plasa.com
noor wee said,
April 15, 2008 at 5:37 am
Bung Sinaga Yth
Kami mempunyai permasalahan sbb.
Begini R.SB kawin dengan RA, kemudian adik RA yang bernama RW juga dikawin sama R.SB. dengan RA mempunyai anak 5 (3 laki, 2 perempuan), sedangkan dengan RW tak punya anak.
Kemudian RW menggunakan nama RA sampai pensiun, sedangkan R.SB & RA telah meninggal, sedangkan surat kematian RA ada di Malang pd anak bungsu.
Sedangan RW menggunakan nama KTP, Pensiunan dengan nama RA.
Permasalahan anak pertama dari pasangan (R.SB+RA) minta tolong untuk menjual tanah pekarangan tapi masih atas nama RSB almarhum dengan menggunakan Surat Kuasa. Anak pertama (SDT) tsb meninggal dunia meninggalkan 2 anak perempuan. Kemudian adik ketiganya (HTN) bilang dilanjutkan untuk mencari pembeli.
Kemudian ada pembeli yang sudah sepakat, disini kendalanya adalah anak keempat (KDY) tidak setuju dengan alasan mau dibeli sendiri, semula HTN, SDY, dan KDS sudah sepakat dengan pembeli tersebut (sayangnya waktu itu mau di-perskot-i tdk mau). Akhirnya rembug jadi tersebut sampai kini menggantung, saya sebagai mediator merasa tak enak, kemudian langkah apa yang harus diambil mengingat 1 org (KDY) bisa mengalahkan saudara2nya. Terima kasih jawabannya. kutunggu jawaban di liek_wir@yahoo.co.id
clara said,
April 17, 2008 at 12:27 pm
apa kendala atau masalah yang mungkin timbul dari kepemilikan sertifikat tanah ataupun bangunan yang belum di bea balik nama?apakah bea balik nama harus dilakukan?adakah peraturan atau undang-undang yang mengaturnya?maaf karena saya awam soal ini..mohon dijelaskan dengan selengkap-lengkapnya,,atas bantuannya terima kasih,, kalau bisa balas lewat e-mail ya,,trims
waris said,
April 17, 2008 at 3:58 pm
KPR saya sudah lunas bbrp waktu lalu, bagaimana caranya meroya yah? ke BPN? syaratnya apa aja?
surya said,
April 18, 2008 at 5:42 am
Pak, bagaimana mengurus SHM dari AJB tahun 1996, dan bagaimana perhitungan BPHTB atas tanah tersebut, apakah menggunakan NJOP tahun sekarang atau harga pembeliannya. Apabila pengurusannya melalui pihak kelurahan, apakah biaya pengurusan 3 Juta itu mahal? Tanah ini terletak di kecamatan jatisampurna bekasi. Mohon bantuannya Pak!
Ardie said,
April 21, 2008 at 6:17 pm
Pak Sinaga yang baik,
Mohon informasinya….Kalau Untuk biaya BPTHB pembelian tanah untuk proses AJB apakah dasarnya dari Transaksi atau nilai NJOP ? Apakah ada baiknya diproses lebih cepat sertifikatnya ? Berapa biaya yang pantas untuk pembuatan sertifikat tersebut? Thanks before,
lodi said,
April 24, 2008 at 4:43 pm
Syalom…leh Sinaga,Saya berlokasi di luar negeri..dan ingin membeli tanah yg berada di kota pontianak…mama saya yg ada di jakarta memberikan surat kuasa kepada seorang makelar yg berada di kota pontianak…dan sampai saat ini semua proses telah sampai pada tahap balik nama atas nama mama saya(sekarang sertifikat itu telah menjadi atas nama mama saya)…dan makelar itu membuat dan mengirimkan kwitansi ke jakarta dan meminta kami untuk melakukan pembayaran(kwitansi tersebut dibuat dan ditanda tangani oleh makelar itu sendiri)…jadi yg saya ingin tanyakan adalah….1.apakah kami boleh begitu saja melakukan pembayaran itu?
2.apakah bisa proses jual beli tanah ini sampai tahap balik nama tanpa mama saya menanda tangani surat” yg diperlukan?
3.Sampai sebatas mana si penerima kuasa dapat melakukan sesuatu?Sedangkan dalam surat kuasa yg di buat makelar tersebut tidak dicantumkan tanah mana yg akan di beli(apakah itu bisa mengarah ke lain?)…kemudian dalam surat kuasa itu di tuliskan bahwa penerima kuasa berwenang untuk menghadap bila perlu,menandatangani akta jual beli,surat-surat yg bekaitan,memberikan keterangan,mengadakan pembayaran dan menerima kwintansi,singkatnya melakukan segala tindakan guna mencapai maksud tersebut diatas—demikian surat kuasa ini diberikan untuk dapat dipergunakan seperlunya
Bagas said,
May 12, 2008 at 7:42 am
Pak Sinaga yang terhormat, saya mau tanya. Saya punya tanah 99M2, di Parung, dengan status AJB. Bagaimana pak untuk ditingkatkan statusnya menjadi SHM? Prosedurnya bagaimana dan biayanya kurng lebih berapa? Atas jawabannya saya ucapkan banyak terima kasih.
Saya tunggu ya pak!
djoko said,
May 13, 2008 at 1:12 am
Bung Sinaga mohon informasi nih :
1. Saya mau beli rumah dg surat AJB, kalau akan saya urus menjadi SHM brp biayanya, mengingat tanggal AJB sudah terlalu sangat lama (lebih 10 th)?
2. Untuk batas tanah yang berdampingan dengan sungai aliran irigasi berapa meter?
Tks, atas infonya
Mohammad Syaiful said,
May 17, 2008 at 12:14 am
Pa Sinaga saya mau bertanya????
Abang saya beli tanah di daerah bogor dengan bersertifikat atas nama pemiliknya, dan abang saya mau balik nama atas dirinya, tetapi bagaimana caranya ngurus AJB, sedangkan pemiliknya ntah kemana?
Mohon penjelasannya
siti said,
May 17, 2008 at 7:15 am
pak sinaga yang terhormat,
suami saya orang asing,dia mau membeli rumah di bandung.
yang ingin saya tanyakan adalah apakah akte balik nama untuk orang asing harganya berbeda dengasn orang indonesia sendiri? saya dengar bahwa seandainya membeli rumah seharga 100 jt harus membayar ke bpn sebesar kurang lebih 30 jt? diluar pajak penjualan. mohon penjelasannya.
terimakasih.
rakhmad said,
May 21, 2008 at 9:07 am
Bung Sinaga,
mohon info nih, saya mau beli tanah status girik, hal apa saja yang harus saya lakukan agar status tanah saya aman secara hukum, dan langkah2 apa saja yang harus ditempuh dalam proses jual beli tanah tersebut? kira2 berapa biaya tambahannya?
terima kasih
Dedy said,
May 21, 2008 at 9:29 am
Salam kenal
Pak Sinaga yg terhormat
Saya mau menanyakan mengenai surat jual beli tanah, dimana saya telah membeli sebidang tanah seluas 50 meter. Yang mau tanya bagaimana format surat jual beli tanah karena yang saya dapat hanya bukti pembelian berupa kwitansi pembelian tanah. Mohon pencerahannya terima kasih.
rozi said,
May 26, 2008 at 1:33 am
tolong saya dunk! gmn sich cara menjual tanah yang efektif agar cepat laku? trm kash!
christina said,
July 16, 2008 at 5:07 am
Pak Sinaga,
Mohon pencerahannya dong. Saya rencana mau beli tanah kavling dari developer. Nah, katanya sertfikatnya msh sertifikat induk HGB atas nama perusahaan developer. Yang saya ingin tanyakan apakah ini aman ? Dan saya ada kendala keuangan apabila saya ingin langsung meningkatkan ke SHM. Katanya kalo AJB, PPN, PPBJB, BPHTB, dan biaya balik nama sekitar 20% dr harga tanah. Apa betul pak? Harga tanah sekitar 137,500,000 dengan luas 110m. Apabila saya meningkatkan SHM tidak langsung atau nabung dulu? Amankah buat saya? Mohon bantuannya, apa yg sebaiknya hrs sy lakukan. TKS.
Rifki Zaini said,
July 16, 2008 at 8:18 am
Dear Bung Sinaga,
Minta izin gabung yah? saat ini saya memerlukan pengetahuan anda mengenai masalah saya (kalau tidak keberatan). Sebelumnya saya minta maaf kalo masalah saya ini agak menyimpang dari topik di atas.
Saya baru melunasi KPR untuk sebuah rumah (pembelian melalui developer). Setelah 6 bulan, saya belum juga mendapatkan SHM seperti yang dijanjikan dengan alasan (menurut notarisnya) sertifikat belum juga dipecah oleh developer karena suatu hal. Ada juga informasi bahwa terdapat sertifikat ganda (tidak begitu jelas maksudnya – yg mungkin menjadi penyebab masalah ini).
Sebaiknya saya harus bagaimana ya?. Mereka (developer) pernah mengajak untuk bertemu untuk membicarakan masalah ini tapi sejauh ini saya belum bersedia dan tetap menuntut hak saya…
Mohon sarannya ya.. Terimakasih
Salam,
Rifki
Musryani said,
July 25, 2008 at 1:49 am
Pak sinaga,
Mohon bantuannya dong pak…sy mau jual tanah tapi yang pembelinya itu mau bayar 2 kali jd tolong kirimkan ke email sy ya…contoh perjanjian jual beli
isinya harus bagaimana???pembayaran I sebesar 50jt katanya pembayaran II akan dilakukan setelah panen.(6 bulan ke depan)
thanks for ur help
Yni
elven said,
August 6, 2008 at 1:54 am
Horas Pak Sinaga,
Saya mohon bantuan penjelasan
Saya melakukan transaksi ( tanpa notaris ) tahun 2003.
Saat itu saya baru masuk dp. Tapi karena satu hal saya bermaksud mengoper pada orang lain. Orang tersebut bersedia melanjutkan meneruskan dp dan cicilan rumah tsb. Sambil dia mengganti dp yang sempat saya bayarkan ke developer ( dengan mencicil juga).
th 2005 dia lunaskan cicilan rumah ke bank pemberi kredit, meskipun tempo cicilan sebenarnya 15 tahun.
Th 2006 dia melunasi cicilan penggantian dp pada saya. Jadi kwitansi pelunasan transaksi dari saya ke dia th 2006.
Pertanyaan saya.
Kalau kami mau balik nama ari nama saya ke dia
1. Transaksi apa yang cocok untuk kondisi ini, apakah over kredit ( mengingat saat transaksi itu memang status masih baru dp )atau jual beli
2. Berapa kira-kira biaya balik nama harga rumah saat saya beli ke developer 70 jt (sedang harga kreditnya tentu lebih besar). besar dp saya yang diganti 11jt. njop saya lupa tapi harga per meter kira-kira 300 rb dng luas 115 m2(mungkin Pak Sinaga bisa bantu saya kira-kira brp njop nya, krn lokasinya di cilebut bumi pertiwi, cilebut, bogor)
3. Harga mana yang dijadikan acuan untuk biaya balik nama, karena kami ingin meminimalkan biaya seekonomis mungkin.
Mohon penjelasan dan terimakasih bantuannya.
bayu susilo said,
August 11, 2008 at 3:38 pm
Salam kenal,
Saya tertarik dgn pmbhasan ini atas jwban pd posting no.112.Anastasia,February 24, 2008.. utk p’Jonggi (posting 109)..
Saya brncana membeli tanah dr pemilik (sdh dimiliki perorangan), tp tanah brada dlm komplek perum. & masih ada developernya lokasi Depok-Cinere.
Dari pemilik dikatakan jika akan membeli, berlaku transaksi pjb (nantinya transaksi dilakukan dikantor/bersamaan dgn developer. Bertemu pembeli-penjual-developer). Jika ini sama dgn prmasalahan p’Jonggi (klpun tdk) mohon info lebih lanjut.
Bgmna legalitas transaksi pjb,
Berkas apa saja yg seharusnya diterima pembeli,
Bgmna keamanan status tanah jika surat hanya berupa pjb bagi pemilik,
dll…
Mohon penjelasannya & Terima kasih atas bantuannya..
(bayuaddress@rocketmail.com)
Salam,
`Bayu`
chepot said,
August 19, 2008 at 6:56 am
salam pak,
mhn berikan pnjlsan dan ktrngan2,
paman saya ingin menjual tanah kpd ssorg dimna akta/srtpkat tanah tersebut diatsnmakan sepu2 sya (anaknya pman sya) yg msh dibwh umur (13th). swktu mau ngrus akta jual-beli ke PPAT, PPAT tsb menlak u/ membuat akta jual-beli tsb dgn alsn blm ada pentapan dari pengadilan. krna paman saya sorg muslim, kmdian pman sya mgrusnya ke P.Ag. pertnyaan sya:
1. knp dlm jual beli sprti ini hsr memerlkan suatu penetapan dr pngadlan?
2. bagaimana status paman sya thd tnah ini? apakah msh pmilk/bkn?
3. dlm prkara ini, apakah paman sya mempnyai posisi sbg wali?
4. pd psl 47 ayat (2) UU Perkawnan dikatakan bhw org tua sbg wkl dr anak yang mash dibwh dl perb hk umur baik didlm ato di luar pengdlan. apakah penolkkan dr PPAT tsb bertntngan dgn UU tsb?
5. apa sja syart2 untk mlkkan jual-beli, baik secara umum ato sprt perkara ini?
terimakasih
cece surya dikomara (jember)
Putri said,
August 22, 2008 at 7:07 pm
Mohon tambahan info nya pak, Saya akan membeli rumah sebesar 350 juta (langsung dari penjual, bukan developer, 2nd hands). Berdasarkan info yg saya dapat, berikut ini adalah rincian biaya yg harus saya bayar:
1. BPHB 5% X (Nilai Jual Beli – 60 juta).
2. 1% dari harga transaksi utk biaya Notaris
3. Biaya Balik Nama
Tolong konfirmasinya apakah rincian biaya tersebut benar atau apakah ada tambahan biaya lainnya. Perlukah saya membayar PPN? Kalau tidak salah PPH akan dibayarkan oleh penjual?.
Terima kasih sebelumnya atas penjelasan bapak.
Salam,
Putri
rumahku123 said,
August 26, 2008 at 1:46 am
Mbak Putri sekedar sharing, PPN 10% biasanya dikenakan kepada pembeli dan ini tergantung negosiasi dengan penjual, siapa yang akan membayar. Secara hukum perpajakan PPN dalam transaksi jual beli property baik developer maupun perseorangan adalah wajib. Statement yang berkembang bahwa transaksi property yang bukan bengembang / perseorangan kepemilikannya tidak dikenakan PPN, ini wujud melepaskan diri dari membayar pajak. Semua tergantung Mbak Putri… hehehe
Formula BPHTB sudah benar, nilai pengurangnya tergantung daerah mbak Putri.
Pengalaman saya biaya notaris sebesar 1% dari harga jual sebelum PPN.
Thanks.
fatur said,
August 28, 2008 at 1:29 am
Salam pak,
Mohon diberi penjelasan.
saya membeli rumah dari kaka saya rumah tersebut atas nama suaminya, kaka saya istri kedua dia memiliki surat nikah tapi tidak punya KK alasannya suaminya beda alamat (KTP), jadi KTP mereka beda, sekarang saya mau mengurus surat perjajjian jual beli ( belum AJB karena uang untuk BPHTB dan lain-lainnya belum cukup) yng jadi pertanyaan kuatkah surat perjajjian tersebut, mungkin tidak,ada tuntutan dari keluarga istri pertama? untuk diketahui suami kaka saya ( pemilik atas nama rumah tersebut) yang ingn mejual rumah tersebut pada saya. dan sepertiny istri pertamanya tidak tahu tapi anak-anak dari istri pertama setuju rumah itu di jual pada saya.
Mohon dibalas ke E-mail saya, sebelumnya terimakasih atas penjelasanya.
Salam
Faturohman10
Gunawan oslo said,
August 29, 2008 at 12:03 pm
salam kenal pak,
pak sinaga yth. saya mohon pecerahannya dari masalah yg saya alami. saat ini ibu mertua saya ingin ngejual rumah warisan alm. suami yang dulu menikah secara siri. dari musyawarah keluarga baik istri tua (yg sah secara aturan negara) dan istri muda (red: nikah siri) berhasil menerbitkan surat kuasa dari sebidang tanah dan bangunan untuk ibu mertua saya. yang jadi pertanyaan saya:
1. apakah ibu mertua saya dapat menjual tanah tsb dg bermodal selembar surat kuasa yang ditanda tangani istri tua beserta anak2 dan saksi2.
2. pungutan apa saja yang dikenakan pd si penjual. berapa persen dari transaksi sebesar Rp. 60jt
sekian terima kasih.
Gunawan
nb: mohon dibalas lewat e-mail saya.
nikki said,
September 1, 2008 at 3:44 pm
bang sorry kalau aku harus utara kan ini aku ingin beli tanah lagi atau urus surat tanah aku untuk membuatan sertificate tapi giman a cara nya agar tak ter tipu dengan oknum -oknum yg suka menipu dari rakyat karena semua biaya tidak tertera jelas . .dan kadang bayak nya dipersulit karena pada umum nya hukum indonesia tak beegitu bisa di percaya .
BASTIAN said,
September 11, 2008 at 7:53 am
horas Lae…..
bagaimana jika nilai di AJB lebih kecil (cuma 25% dari nilai transaksi). apa akibat negativ dikemudian hari. bagi saya sbg penjual? krn stlh saya dpt uang hasil jual rumah tsb. saya akan lgs beli rumah seharga 3x lipat dari ajb yg mw dicantumkan tsb. tolong dijawab lgs ke email saya saja.
tks,
semoga Lae tetap Jaya…
dinosetro said,
September 16, 2008 at 6:26 pm
Pak Sinaga, numpang nanya…
Saya beli rumah baru cara KPR di Sby dari developer PT. AMT. Saya udah lunas angsur UM. Sekarang diminta dana utk urusan BBN dan BPHTB. Yg saya tanyakan: SHGB-nya udah langsung atas nama saya atau (kata developer tsb) masih nama anggota keluarga pemilik PT/developer? Karena PT tsb bilang developer tsb adalah perorangan. Jadi SHGB tsb hrs atas nama anggota keluarganya dulu selama di bank, dan baru bisa di balik namakan nanti setelah lunas. Oh yaa … Surat awalnya atas nama pemilik awal dan katanya udah diurus jadi atas nama pemilik developer (masih induk blm splitzing) dan sekarang mau diproses splitzing.
Yg bener gimana nih? Makasih banyak.
lia said,
September 20, 2008 at 7:31 am
Yth Pak Sinaga,
Saya baru beli tanah kavling,semua surat2 sudah beres tinggal pecah PBB saja,nah yg jadi pertanyaan, kemarin notaris yang saya minta untuk mengurus pecah PBB tsb (notaris ini rekomendasi si penjual tanah) telp dan bilang agar saya melunasi PBB tahun ini dulu,padahal si penjual sudah melunasi utk thn 2008.tapi menurut notaris sekarang sudah an saya,jadi saya harus bayar utk tahun ini,karena saya memecah suratnya di tengah tahun.apa betul begitu,pak? terima kasih..
bono said,
September 22, 2008 at 3:00 pm
Pak Sinaga,
Salam kenal.
Saya mau beli tanah dari seseorang yang masih saudara.
Tanahnya 400m terdari dari dua surat, yang 200m ajb, dan yang 200m masih girik.PBBnya sudah di gabung.
Yang saya mau tanyakan adalah:
1. Bagaimana prosedur pembelian yang benar sehingga saya bisa meninggkatkan statusnya ke hak milik. untuk saat ini saya dan penjualnya baru menandatangani surat jual beli bermeterai tetapi belum ke notaris.
2. Untuk peningkatan ke sertifikat bisa langsung digabung atau sendiri-sendiri.
3. Kalau ke ppat, syarat2 yang diperlukan apa aja dengan kondisi seperti tsb di atas.
Terima kasih.
Bono
Mama Ina said,
September 25, 2008 at 7:00 am
Yth Pak Sinaga,
Kami baru membeli sebuah rumah bekas di perumahan BPH Makassar dengan Luas Tanah 167 m2 dan Luas Bangunan 70 m2. Rumah tersebut hanya memiliki SHGB dan belum memiliki SHM. NJOP yang tercantum dalam pembayaran PBB adalah Rp.107.148.000,-. Berapa kira-kira biaya mengurus SHM sendiri dan mengurus melalui notaris?
yuli said,
September 25, 2008 at 10:10 pm
Bang Niaga
Untuk sertifikat SHM (sertifikat Hak Milik) dari seorang janda (mantan suami WNA )”apakah akan kesulitan untuk menjual tanahnya” kalau mau dijual belikan. Dan apa persyaratannya ?
Minta tolong informasinya
ALEX said,
October 4, 2008 at 1:31 am
Selamat Pagi Pak Sinaga,
Saya ingin membeli tanah kavling dari seseorang. Langkah2 apa saja yang harus saya tempuh? Mohon penjelasannya (maaf kalau bisa kirim ke e-mail saya). Terima kasih.
Budi Syahrul said,
October 8, 2008 at 3:53 am
Pak, Kami mau tanya :
Kami telah membeli tanah seluas 1103 m2, Leter C seharga 325.000/m2 dan sudah kami lunasi. Rencana akan kami balik nama ke sertifikat HGB untuk perusahaan. Bagaimana hitungan Pph dan BPHTBnya? dasar perhitunganya memakai NJOP atau Harga transaksi?
NJOP th 2008 adalah 50jt.
Mohon dibalas ke email tsb.
Terima kasih
Budi-Jogja
Jack said,
October 11, 2008 at 2:18 am
Saya sedang dalam proses membeli rumah,rencana minggu depan penandatanganan PPJB.
Draft PPJB sdh saya pegang,dimana PPJB tersebut berupa perjanjian yang dibuat antar pengembang dan saya,bukan akta notaris (akta dibawah tangan?).
Yang jadi pertanyaan saya:
1.Apakah PPJB cukup seperti itu atau harus d depan notaris?
2.Kalau cukup, bagaimana kekuatan hukum PPJB tersebut?
Trims,
diany said,
October 28, 2008 at 6:48 am
mohon contoh perjanjian jual beli rumah antara pembeli dan penjual saja……………….karena masih memberi DP 50% jadi belum bisa dibuatkan AJB.
herdi noverdi said,
October 30, 2008 at 2:58 am
saya mo tanya, saya mo buat sertifikat/ ajb, cuma surat2nya yang ada sekarang hanya surat perjanjian jual beli diatas kertas segel dan materai, dan orang yang menjual rumah+tanah ini sudah meninggal. bagaimana caranya dan persyaratannya apa saja agar saya bisa membuat sertifikat / ajb atas nama saya. ditunggu jawabannya secepatnya,terima kasih
edi maswan sinaga said,
November 8, 2008 at 6:42 am
yang terhormat bapak sinaga,
saya ingin bertanya tentang pembelian tanah kepada sipenjual, perincian sebagai berikut tanah dan rumah dijualnya seharga 32 juta net. satu persil dan tambahan tanahnya ada 6 meter lagi (tanpa surat tanah) kemudian penjual setuju bila duit kami sementara diserah kan sebagian dari harga jual. selanjutnya bulan 1 ini kami akan lunasi. yang saya tanyakan adalah gimana caranya buat surat jual beli kepada penjual sebelum saya notariskan? terimakasih
kartini widjaja said,
November 8, 2008 at 4:34 pm
pak Niaga,
saya punya surat sertifikat tanah dan rumah dari ibu saya yang sudah meninggal.tapi semua itu masih nama ibu saya.saya hanya di beri surat kuasa menjual dengan materai dan cap dari kedutaan indonesia.apakah saya bisa membuat sertifikat itu ganti kenama saya dari nama ibu saya yang sudah meninggal,dan apa saja persyaratannya.saya tunggu jawaban dari bapak secepatnya dan terima kasih sebelumnya.
purcahyo said,
November 14, 2008 at 2:50 pm
klau tidak keberatan tolong uraiakan dengan jelas dokumen apa saja yang dibutuhkan untuk mengajukan pensertifikatan tanah dan kira kira harga nya berapa dan bagaiman cara menghitungnya .kalau bisa tolong kirim keemai saya ya trim
wahyu said,
November 19, 2008 at 3:28 am
selamat siang Pak Sinaga,
salam kenal, saya mau bertanya nih, pak. jika saya ingin menjual rumah yang masih saya jadikan agunan dengan hutang kredit yang masih berjalan, apakah itu memungkinkan? saya tidak ingin si calon pembeli jadi khawatir karenanya. soalnya saya ingin melunasi hutang saya di bank dengan agunan rumah tersebut dengan uang pembayaran di depan dari si calon pembeli dan sisanya untuk memenuhi kebutuhan hidup saya yang lainnya. terima kasih sebelumnya.
wowo said,
November 19, 2008 at 4:39 am
Pak Sinaga,
saya membeli sebidang kavling dari pengembang perorangan sebagai perantara, dengan perjanjian harga sudah termasuk biaya pembuatan sertifikat. sejak 2006 sampai sekarang sertifikat belum jadi, setelah saya coba cek ke BPN kabupaten, berkas ternyata sudah masuk dan sudah di pecah atas nama pembeli, tapi belum dikeluarkan karena pengembang/perantara tidak membayar pajak penjual. Pengembang hanya berjanji akan melunasi pajak penjual tapi waktunya entah kapan. dan pengembang sudah sulit dihubungi. Apakah saya dapat melanjutkan proses pembuatan sertifikat tanpa melalui pengembang (misalnya, membayar pajak penjual untuk kavling yang saya beli), karena informasi yang diberikan staf bpn cenderung melanjutkan proses yang sudah dilakukan, jadi hanya menunggu pengembang membayar pajak penjual dan sertifikat akan keluar entah kapan. mohon informasi langkah apa yang dapat dilakukan agar sertifikan tersebut dapat segera keluar. Terimakasih
Teguh said,
November 20, 2008 at 4:19 am
Pak Niaga,
salam,
pada tahun 1998 nenek saya pinjam uang sebesar 80 Juta dengan jaminan akte jual beli rumah dengan luas 300m2, pinjaman tersebut sudah dilunasi pada tahun 2002, . pas ingin mengambil akte jual beli rumah yang asli, orang tersbut entah kemana… kami pun tidak tau menahu…, salahnya bukti pelunasan tersebut tidak di berikan karena kami saling percaya. Kontan sekeluarga kami bingung., lalu kami putuskan untuk lapor diri kepada yang berwajib atas kehilangan surat tersebut dengan melampirkan foto copy surat aktejual beli.
Dari laporan tersebut kami membuat surat tanah lagi hingga menjadi sertifikat tanah. yang menjadi pertanyaan adalah :
Apakah kuat dalam hukum setelah saya memiliki sertifikat rumah tersebut apabila sewaktu2 yang pemegang akte jual beli mengakui sebagai pemilik yang sah padahal tanah tersebut an : nenek saya ?
sebelumnya Terima kasih.
IMAM-ARGA said,
November 23, 2008 at 1:26 am
1. Saya mau beli sebidang tanah sawah dengan luasan 9100 m2 yang tertera di sertifikat, namun yang tertera di SPPT 12250 m2, dan gambar yang ada di sertifikat tidak sesuai denga kenyataan lapangan Secara hukum bagaimana ya pak ????
2. Riwayat Sawah tersebut diatas :
* Pemilik A mempunyai tanah sawah bersertifikat dengan No. Persil 22 sesuai pada Buku leter C glasiran Tahun 1938 dan kemudian Tahun 1982 Pemilik A meminjam uang kepada Pemilik B, namun hingga tahun 1995
* Pada tahun 1995 tersebut akhirnya pemilik A memberikan jaminan Sertifikat Tanah sawah tersebut dan kemudian terjasi Peralihan Hak / Perjanjian Jual Beli. Dan Kemudian oleh Pemilik B dilakukan perubahan Sertifikat (Balik nama), namun ternyata No Persil Berubah menjadi No. 27 sesuai pada Buku leter C glasiran tahun 1983.
* Yang Kemudian oleh Pemilik B pada tahun 1995 – sekarang Sertifikat Tanah sawah tersebut dianggunkan di bank sebagia jaminan kredit, yang akhirnya pemilik B akan menjualnya. Namun demikian dari pihak Anak-anak pemilik A
IMAM-ARGA said,
November 23, 2008 at 1:37 am
1. Saya mau beli sebidang tanah sawah dengan luasan 9100 m2 yang tertera di sertifikat, namun yang tertera di SPPT 12250 m2, dan gambar yang ada di sertifikat tidak sesuai denga kenyataan lapangan Secara hukum bagaimana ya pak ????
2. Riwayat Sawah tersebut diatas :
* Pemilik A mempunyai tanah sawah bersertifikat dengan No. Persil 22 sesuai pada Buku leter C glasiran Tahun 1938 dan kemudian Tahun 1982 Pemilik A meminjam uang kepada Pemilik B, namun hingga tahun 1995
* Pada tahun 1995 tersebut akhirnya pemilik A memberikan jaminan Sertifikat Tanah sawah tersebut dan kemudian terjasi Peralihan Hak / Perjanjian Jual Beli. Dan Kemudian oleh Pemilik B dilakukan perubahan Sertifikat (Balik nama), namun ternyata No Persil Berubah menjadi No. 27 sesuai pada Buku leter C glasiran tahun 1983.
— Dan Perlu diinformasikan bahwa Pemilik A merupakan Keponakan Pemilik B.dan menyerahkan penggaran sawah serta pengambilan hasilnya pada Pemilik A dengan haran dapat digunakan untuk melunasi hutanngnya kepada pemilik B
* Yang Kemudian oleh Pemilik B pada tahun 1995 – sekarang Sertifikat Tanah sawah tersebut dianggunkan di bank sebagia jaminan kredit, yang akhirnya pemilik B akan menjualnya.
3. Pak Sinaga apakah apabila tanah sawah tersebut setelah saya beli, secar hukum syah dan kuat (legal)???
4. Bilamana Setelah saya beli pihak Anak-anak Pemilik A melakukan Gugatan. Kedudukan Hukum yang kuat apakah saya atau sebaliknya.
Basawi said,
November 24, 2008 at 7:07 am
Salam hormat,
Berapa biaya untuk mengurus akte jual beli tanah yang dipecah ? Rinciannya sbb: Luas tanah 80 m2 (dari 360 m2), status girik, harga dari NJOP 254.000/m2. Bagaimana rumus perhitungan biayanya?
Perlu diketahui bahwa pengurusannya melewati RT, RW bukan notaris. Apakah perlu tanda bukti penyerahan girik?
Wassalam,
Terima kasih.
Teddy said,
December 1, 2008 at 2:17 am
Pagi Pak
Saya memiliki rumah di jalan kemanggisan ilir, jakarta barat, luas 200 m persegi.
Karena kealpaan saya, rumah tersebut ternyata sertipikat hak guna bangunnya telah habis masa berlakunya sejak 2002.
Bagaimana cara dan syarat-syarat untuk mengurusnya dan kisaran biayanya?
thx, God Bless
jaggerreno said,
December 11, 2008 at 9:16 am
Horaasss Bah…..
Bang Sinaga, Aku beli tanah didaerah Bekasi bersertifikat SHM luas 1800 m persegi, segala kepengurusan surat-suratnya Aku serahkan ke PPAT (NOtariaklkllelah semua suratnya selesai kenapa Aku diminta oleh aparat desa setempat untuk membayar biaya LKMD sebesar 5 persen dari harga NJOP kurang lebih besarnya sekitar 6 juta.
siaw cun said,
December 21, 2008 at 1:59 am
salam, pak sinaga saya rencana mau beli rumah di daerah saya dipropinsi bangka-belitung tepatnya di kota koba,tanah dengan ukuran 10m x 30m dengan rumah diatasnya 6m x 7m, surat yang dimiliki pemilik rumah hanyalah surat jual beli dengan materai Rp1000 ditahun 1993,dan sampai sekarang des 2008 surat tanah pun belum di buat,yang ingin saya tanyakan dengan surat jual beli tersebut apakah bisa dibikin sertifikat tanah/rumah,?trus bagusnya dibikin sertiffikat jenis apa? terimah kasih.
jarod said,
December 21, 2008 at 9:52 am
salam hormat.
saya lg bingung cari pembeli tanah pak. tolong bantuanya.
Alip Setiadi said,
December 22, 2008 at 3:51 am
Dear Bang Sinaga
Saya transaksi Tanah & bangunan luas 2110 m2 dengan deal 200 jt, NJOP 750jt. untuk pajak pembeli & penjual berdasarkan apa?
Transaksi dengan historical sbb:
1. Sertipik atas nama si A, si A punya kredit macet di Bank Mandiri dg aggunan sertipikat tsb, Si A Juga punya Hutang Ke B
2. Dengan Akta Notaris Si A memberi Hak menjual pada B lewat mediasi Bank Mandiri yang mempunyai hak penanggungan.
3. Saya Trasaksi jual beli dengan B
pertanyaan:
1. Untuk AJB apa perlu tandatangan si A
2. Untuk Balik nama apa masih perlu tandatangan si A
Demikian Bang, terimakasih sebelumnya
niki said,
December 25, 2008 at 8:58 am
oya pak saya ini makelar dalam jual beli tanah, saya ingin bertanya bagaimana status saya menurut hukum, dan apabila terjadi jual beli tanah atas perantara saya, bagaimana posisi saya menurut hukum, apabila suatu saat ada orang yang menyuruh menjualkan tanah milik orang lain kepada saya,dimana orang tersebut adalah makelar juga, kemudian ketika saya juga berperan atas jual beli tanah tersebut. tetapi orang tersebut tidak memberikan komisi kepada saya, apakah saya dapat menuntut penyerahan komisi tersebut?
heri said,
December 31, 2008 at 5:08 am
2 th lalu saya beli separo tanah kondisi kosong tanpa bangunan milik paman yg statusnya masih ajb atas nama paman. karena persaudaraan, kami tidak pakai kwitansi ato bukti pembayaran apapun, selain bukti transfer via bank dr rekening saya ke rekening paman. Saat ini tanah itu sudah saya bangun rumah tinggal. dari tanah 117 m, kurang lebih 90 m kami buat bangunannya.
Karena pertimbangan ketenangan di masa datang, saya sekarang baru terpikir utk membuat ajb atas nama saya. dan berikutnya lagi, tentu ingin saya SHM-kan.
Pertanyaannya:
1. Benarkah utk buat ajb saja biayanya besar sekali karena pakai dasar perhitungan NJOP dikalikan luas tanah/bangunan?
2. Bisakah dari kondisi ajb milik paman, langsung saya bikin sertifikat atas nama saya?
3. Bisakah saya percayakan pengurusan ajb ini ke satu pintu saja sehingga saya tidak harus meng-organize saat memanggil perangkat desa, RT, BPN dlsb yg menurut saya total biayanya cenderung tidak bisa saya kontrol?
4. Bisakah diberikan cara penghitungan dan rincian biaya menuju ajb itu?
terima kasih
heri
heri said,
January 2, 2009 at 3:00 am
mumpung pertanyaan saya blom dijawab, saya nambah ya bang? Doyan banget nih, habisnya pencerahannya uenak!
Pertanyaannya:
Masih dlm konteks rumah yg hendak saya bikin AJBnya itu, bisakah saya mengurus IMB setelah rumah selesai dibangun? Bahkan setelah2 tahun lamanya?
Seberapa penting/diperlukan sih IMB itu? Apakah ketika mau bikin SHM harus di-attach IMB. ato mau bikin IMB harus di-attach SHM?
Bagaimana cara estimasi biaya bikin IMBnya?
Apakah ada denda ketika saya ngurusnya belakangan?
salam,
*kalo dirasa pertanyaan saya cetek dan akan mengganggu pengunjung laen, abang bisa reply ke herrie_94@telkom.net
Yan said,
January 6, 2009 at 4:22 am
Yth. Bang Sinaga
Saya membeli sebagian tanah (Surat berupa Sertifikat induk), tapi pada saat pembuatan AJB diminta juga tandatangan persetujuan istri sipenjual. Tapi si istri tidak mau tanda tangan karena sedang dalam proses perceraian. Apakah tandatangan persetujuan tersebut bisa digantikan oleh anak-anaknya (ada 3 orang). Dan apasaja syarat yang diperlukan lagi.
andika said,
January 8, 2009 at 3:15 pm
salam bang sinaga, ini ada case, orang beli tanah dan di buatkan ajb, konon hanya berupa surat keterangan ( selembar) yg menerangkan kepunyaan si “A”. Apakah AJB tersebut syah scr hukum??
terima kasih. GBU
eko said,
January 15, 2009 at 12:36 pm
salam kenal pak. mau tanya nih…
kapan proses pembayaran transaksi jual beli tanah itu dilakukan? apakah saat membuat akta jual beli di notaris/PPAT? atau bagaimana? mohon jawabannya (via email aja ya). terima kasih.
uke said,
January 20, 2009 at 1:51 am
Salam kenal Pa Sinaga, saya mau tanya nih…
Lima thn lalu saya membeli rumah, sudah ada akta jual beli sih, cm krn dana terbatas, balik nama ke SHM saya tunda, nah berhubung masa HGB nya dah mau habis, saya sekalian mau urus balik nama SHM dan HBG ke IMB. Prosedurnya apa aja ya Pak ?
Pertanyaan ke2 nih, rekan kerja saya ada yang beli tanah kapling, penjual nunjukin surat tanahnya Petok D bahwa itu adalah sebidang gede tanah waris yang kemudian dijual perkapling, bagaimana prosedur meng SHM kan ?
terimakasih
tita said,
February 5, 2009 at 9:13 am
Yth Bpk Sinaga
Mungkin awalnya saya mau ceritakan dulu klausulnya, saya beli rumah di bandung kepada Pa saripudin, trus sekalian minta dibuatkan akta jual belinya, jadi Pa saripudin sebagai Pihak Pertama dan Danny (suami saya) sebagai pihak kedua, kita pun menandatangi akta jual beli plus persetujuan dari istri Pa Saripudin, tapi kita hanya menandatangani saja tanpa menulis nama dibawahnya karena nanti itu di tik di PPAT katanya.Pemilik tanah itu awalnya adalah Ibu karwati dibeli sama Pa Saripudin kemudian di beli sama saya, tapi pada saat akta jual belinya jadi, saya kaget karena yang dulu kita tandatangani namanya berubah, pihak pertama yang sudah ditandatangani Pa Saripudin diatas materai di tik nama Bu Karwati, dan Tanda Tangan persetujuan yang ditandatangai istri pa saripudin di Tik Saripudin.Yang jadi pertanyaan apakan AJB tersebut cacat, soalnya saya takut bu karwati nanti menuntut karena dia merasa tidak menandatangai tapi namanya tercantum dalam AJB.satu lagi tanah tersebut sertifikatnya masih di tangan pemilik pertama yaitu Bu Karwati.
ITA said,
February 18, 2009 at 5:31 am
Salam kenal pak.
Saya bersyukur sekali ketika menemukan web ini. Banyak info yang saya perlukan saya dapat di sini. Saya sedang ingin mengurus surat tanah, memamng agak sedikit terlambat karena tidak langsung saya urus ketika membelinya 3 tahun lalu karena masalah biaya.Tolong infonya tentang beberapa hal.
1. Bagaimana caranya agar saya memiliki sertifikat atas nama saya, dengan kondisi: saya belum buat akta jual beli ke PPAT.
2. Berapa biaya yang harus saya siapkan?
3. Lebih baik (dalam hal efisiensi biaya dan waktu) mengurus sendiri atau dengan notaris, pada saat mengurus semuanya?
Saya butuh info secepatnya karena HGB nya habis Agustus tahun ini. Terimakasih infonya pak.
Jawab melalui email saya saja ya pak.
ada saya said,
February 18, 2009 at 6:48 am
Pak Sinaga yang saya hormati,
thank u banget pak atas artikelnya, dan ada tiga pertanyaan saya mengenai jual beli rumah yang juga berhubungan dengan NPWP.
Begini ceritanya: papa saya usia 67 tahun dan tidak punya NPWP, harta papa cuma terdiri dari rumah saja 2 buah, sedari dulu papa bekerja bebas, ada kesempatan diambil lalu dapet upah sekedarnya, dengan background sprti itu papa tidak pernah buat NPWP sampai dengan sekarang. Dan semua rumah atas nama papa.
papa semakin tua, dan suatu hari rumah pun akan diwariskan ke ketiga anak2nya. Dengan gencarnya pembuatan NPWP belakangan ini membuat papa menjadi bingung, haruskah buat NPWP? wong udh pensiun belasan tahun. Sementara jika tidak buat, pada saat rumah itu mao dijual atau ganti nama ke nama anak2nya dibutuhkan NPWP. (katanya)
Sementara jika NPWP dibuat, papa harus mengakui hartanya sebesar 2 rumah tersebut yg didapat dari penghasilan yg selama ini tidak pernah disetorkan ke pajak.
Pertanyaan saya:
1. papa yg pensiun itu butuhkah membuat NPWP hanya untuk memenuhi syarat penjualan rumah?
2. Jika NPWP dibuat akankah orang pajak melacak dan menyuruh papa membayar pajak dari penghasilan yg dulu?
3. Betulkan nanti jika ingin menjual/membeli rumah membutuhkan NPWP?
4. Jadi bagaimana solusi yg terbaik?
sebelumnya saya ucapkan terima kasih pak sinaga
Dari papa saya yg kalut
Dedi Junaedi said,
February 19, 2009 at 2:52 am
Yth Bang Sinaga
Keluarga Saya di Kota depok mempunyai tanah seluas 4038 m2, pembelian tanah bertahap berupa pecahan-pecahan dan semuanya sudah digabung jadi satu sertifikat. Seluas 2694 m2 dibangun Hotel. Yang jadi masalah sertifikat asli tanah hilang (atas nama Bapak sekarang udah meninggal dunia ) dan tidak ada copynya, bagaimana cara pengurusannya dan berapa biayanya, apakah sertifikat yang baru itu nantinya tetap atas nama Bapak seperti aslinya atau atas nama ahli waris. demikian pertanyaan saya terima kasih
ifan said,
March 1, 2009 at 9:27 pm
Wah mana nih bang Sinaga-nya lama banget ngga muncul2, yang nanya udah bejibun tuh bang
Nah sekarang nambah lagi saya juga mau tanya, kalau luas tanah di PBB dan SHM berbeda apakah itu bukti bahwa surat tsb palsu? Kata yang jual (broker) perbedaannya itu karena ada dinding yang mengitari tanah tsb. Memang sih beda/selisihnya ngga terlalu banyak dan masih masuk akal kalo alasannya karena kepotong tembok (SHM=1694m2, PBB=1748m2) tapi saya tetap was2 melihat hal ini.
Tolong dibalas ya bang, boleh disini boleh juga via japri (kurapenyu at yahoo dot com)
agun said,
March 11, 2009 at 10:00 am
Yth bung Sinaga,
Saya baru membeli tanah di daerah bogor, dalam akte (AJB) tertulis luasnya 300 M2, namun setelah coba saya ukur dg temen ternyata kurang, rencananya saya mau coba balik nama AJB, namun ada beberapa hal yg saya tanyakan:
1. Bagaimana solusi adanya perbedaan antara luas tanah di AJB dengan kondisi ril? apakah saya hrs ukur ulang? so pihak mana yg harus (berwenang) mengukur tsb?
2. Dimana sebaiknya saya harus mengurus balik nama AJB (camat/notaris?), mengingat AJB yg ada dibuat oleh PPAT Camat?
3. apakah saya harus melibatkan RT/RW & kelurahan walaupun sudah AJB?
4. Apakah bisa langsung urus ditingkatkan jd sertifikat SHM ?
5. Mohon dikirim aturan hukum yg membebaskan pajak (PPN) untuk penjualan diatas Rp. 60 jt.
terima kasih banyak bung sinaga,
mohon jawaban juga di kirim ke Japri (agun@indoace.or.id)
lia said,
March 12, 2009 at 6:31 am
Mau minta inform…
Kami sdg proses jual tanah di daerah Pondok Betung Tangerang. Apakah proses pembuatan AJB di daerah Tangerang PPATnya hanya bisa di Kelurahan / Kecamatan? sbb sy sdh tny beberapa Notaris tdk bs buat AJB tapi harus di Kelurahan / Kecamatan setempat ktnya. Yg jadi pertanyaan adakah ketentuan tarip/harga pembuatan AJB tersebut u/di Kelurahan/Kecamatan? sbb yg terjadi km terkena by +/- hampir 20jt untuk luas tanah +/- 500m2 dan hampir +/- sdh 1 bln belum selesai-selesai, janjinya ditunda-tunda. Atas masalah ini mohon sharingnya dan sy sebaiknya mengadu ke mana? terima kasih sebelumnya.
lia said,
March 12, 2009 at 8:31 am
Mau minta inform…
Kami sdg proses jual tanah di daerah Pondok Betung Tangerang. Apakah proses pembuatan AJB di daerah Tangerang PPATnya hanya bisa di Kelurahan / Kecamatan? sbb sy sdh tny beberapa Notaris tdk bs buat AJB tapi harus di Kelurahan / Kecamatan setempat ktnya. Yg jadi pertanyaan adakah ketentuan tarip/harga pembuatan AJB tersebut u/di Kelurahan/Kecamatan? sbb yg terjadi km terkena by +/- hampir 20jt untuk luas tanah +/- 500m2 dan hampir +/- sdh 1 bln belum selesai-selesai, janjinya ditunda-tunda. Atas masalah ini mohon sharingnya dan sy sebaiknya mengadu ke mana? terima kasih sebelumnya. Tolong jawab via email saya ya pak, terima kasih.
Susiana S. said,
March 15, 2009 at 3:23 pm
Pak Sinaga,
Salam kenal, mohon pencerahannya, Saya Ibu rmh tangga, saat ini sedang mengurus sertifikat tanah warisan ortu, berkas sudah masuk ke BPN jkt pusat minggu lalu. Menurut petugas bpn untuk sampai ke SK perlu 38 hari kerja, apakah menurut pengalaman bapak waktu tsb tepat waktu ? apakah selama menunggu 38 hr itu kita harus rajin menanyakan ke kantor bpn ? apakah ada dana2 yang harus dikeluarkan selama proses Sk ? Mohon jawabannya, terima kasih.
wisnu said,
March 26, 2009 at 7:23 pm
salam .pa sinaga..
saya mau tanya nih pak..saya membeli tanah dr si penjual yg mulanya dia mengatakan klo tanah trsb belum di buat suratnya..ternyata 1th kemudian sya br tahu ketika sya akan membeli lagi tanah punya si penjual tsb.,kalo tanah yg dulu saya beli sudah ada sertifikatnya lalu di gadaikan di bank.
saya mersa tertipu ..apakah saya dapat menuntut nya..?karena ada perjanjian tertulis yg bermaterai yg diisi oleh saksi dr keluarga penjual dan di tandatangani oleh mereka…yg isinya :jika suatu saat ada hal yg menyangkut tanah trb merugikan pihak pembeli,maka akan menjadi tanggung jawab pihak penjual..
mohon penjelasannya pak…terima kasih..
abdulbarr said,
April 1, 2009 at 10:35 am
Om/Tante, saya minta tolong untuk mencari daftar alamat notaris/ppat untuk daerah bekasi khususnya daerah dekat harapan jaya !
Terima kasih
dwie said,
April 2, 2009 at 9:16 am
salam kenal pak Sinaga,
rencana saya mau menjual tanah+bangunan. tapi tanah saya ini belum ada sertifikat hanya Akte Jual beli. Ceritanya orang yang menjual tanah ke saya dulu punya sertifikat, tapi untuk tanah yang luas, dan saya hanya membeli 56 m persegi. dan sampai saat ini saya belum membuat sertifikat. sekarang saya mau jual tanah tersebut, bagaimana prosedurnya? mohon informasinya. terima kasih.
Akbar said,
April 3, 2009 at 2:58 am
Salam Pak Sinaga,
Saya mau bertanya mengenai hibah karena agak sedikit membingungkan dengan UU No.14/PMK.03/2009, UU RI No.20/2000 dan Peraturan Pemerintah 113/2000 dan 111/2000, mengenai hibah dan hibah wasiat.
Orang tua saya mau menghibahkan tanah dan bangunannya kepada saya di wilayah Jakarta Barat. Dalam sertfikat tanah dan bangunanya dinyatakan dalam 1 sertifikat, namun PBB-nya terpisah menjadi 2 karena terdiri dari dua kavling.
Ibu, kakak dan adik saya telah menyetujui hibah ini dengan membuat surat persetujuan hibah. Kemudian dari surat tersebut akan dibuatkan akta hibahnya didepan notaris.
Selanjutnya berdasarkan persetujuan tersebut dan setelah mengkomunikasikan kepada keluarga (ayah&ibu, kakak, adik), saya berencana untuk membalik namakan ke atas nama saya, walaupun pemberi hibah (ayah) masih dalam keadaan sehat wa’alfiat, dan keluarga juga telah menyetujuinya.
Yang menjadi pertanyaan saya adalah sebagai berikut:
1. Berapakah besarnya BPHTB yang seharusnya saya bayarkan karena pemberi hibah (ayah) masih dalam keadaan hidup?
2. apakah pembayaran BPHTB nya harus terpisah sesuai dengan PBB-nya yang dipecahkan dalam 2 kavling, atau hanya dalam satu BPHTB sesuai dengan sertifkatnya?
3. apakah pengurangnya atas NPOPTKP-nya 60Jt atau 300Jt?
Mohon pencerahannya.
heri said,
April 3, 2009 at 4:35 am
pak sinaga, mohon dijelaskan proses jual beli yang penjualnya minta semua pembiayaan ditanggung pembeli, kelengkapan apa saja yg harus di pegang penjual agar berjalan aman, strategi apa yang bisa dilakukan unt menghindari hal negatf dari makelar, krn pembelinya perusahaan besar dan makelar banyak bergantian datang, terimakasih.
Erwan said,
April 5, 2009 at 1:57 pm
Bang Sinaga,
Aku berencana membeli rumah di salah satu perumahan di daerah Bogor. Atas informasi dari marketing developer perumahan tersebut, ternyata tanah tersebut memiliki 2 HGB.
Aku mo nanya mengenai konsekuensi hukum kalo mendirikan bangunan di atas tanah dengan 2 sertifikat atas nama satu orang. Apakah perlu disatukan? berapa biayanya? Apakah akan timbul 2 kali transaksi setiap prosesnya? Kalo mo diubah statusnya menjadi SHM kira-kira brp biayanya?
Thanks A lot
Erwan
Anya Beauty said,
April 13, 2009 at 7:51 am
Mo tanya mas ? Saya makelar dari tanah seluas 100 ha di NTB. Saya sudah ketemu dg calon pembeli dan berminat. Status tanah tersebut SHGU karena dimiliki oleh Perusahaan. Bagaimana biasanya proses pembayaran dari calon pembeli dg saya ? apa hak dan kewajiban masing-masing ? Terima kasih sebelumnya. Rencananya akan ada DP terlebih dahulu.
Ana said,
April 14, 2009 at 3:02 am
Saya punya pengalaman yang pahit nih tentang jual beli tanah
saya beli tanah dengan PPAT Eva Junaida.
saya sebgai orang awam, nggak tau kalo seharusnya dapat AJB salinan. dan memang saya tidak mendapatkan salinanya.
sadarnya setelah kami membuat sertifikat, AJb ditahan oleh BPN dan kemudian kami KPR. barulah sadar dan yakin bahwa seharunya dapat AJB salinanya.
eh setelah saya konfirm ke PPAT, staf ibu Eva junaida malah bilang sibuk. nggak ada yang namanya salinan, adanya warkah. trus katanya kliennya nggak minta ya nggak dikasih.
jawaban yang paling bikin saya kecewa adalah “kami sedang sibuk”
sungguh keterlaluan, karena komplain tidak ditanggapi dengan enak. kalau ada duitnya saja ditanggepin.
Pelayanan yang sungguh mengecewakan
lain kali saya tidak akan pake PPAT Eva Junaida.
ronald said,
April 22, 2009 at 6:21 am
Halo Pak
Saya mengambil kavling rumah dari salah satu pengembang. Kavling saya merupakan pecahan kavling / sertifikat dipecah menjadi 3, karena ketika ketika belum dipecah, peminatnya kurang.
Saya sudah menempati rumah tersebut 2 bulanan mendadak saya dihubungi staff dari pengembang bahwa saya harus membayar biaya pecah sertifikat tersebut dan hal tersebut tidak tercantum dalam kontrak. Berdasarkan pengalaman bapak untuk pemecahan sertifikat yang dilakukan oleh pengembang, siapa yang bertanggung jawab terhaap pembayarannya?
budi said,
May 5, 2009 at 11:04 am
Bapak Oktavianus yg terhormat,
mohon bantuannya dan sarannya kira2 3 thn yang lalu saya membeli tanah dan langsung di bikin ( di dirikan ) rumah tapi sampai saat ini tanah tersebut blm ada sertifikatnya yang kami sekarang hanya AJB saja .
bagaimana seharusnya yg saya lakukan ? klo untuk pengurusan sertifikat bagaimana proses dan persyaratannya dan di mana saya membuat sertifikat dan balik nama tsb. saya pendatang di daerah tangerang di mana sy bisa membuat sertifikat tsb.
sekian dan terima kasih banyak atas smuanya dan mohon maaf bila tidak berkenan.
ika said,
May 21, 2009 at 1:02 am
Pak Mohon saya diberi penjelasan bagaimana caranya seorang isteri yang telah ditinggal suaminya selama 2 tahun dapat menjual rumah sebab yang saya tahu untuk penjualan atas harta bersama harus persetujuan isteri. Terimakasih atas jawabannya, mohon untuk dikirimkan melalu ikatok_malaka@yahoo.co.id
ika said,
May 21, 2009 at 1:07 am
maaf pak maksud saya bukan persetujuan isteri namun persetujuan suami (isteri dapat menjual rumah tersebut tanpa persetujuan suami, sebab tidak diketahui keberadaan suami tersebut) terimakasih.
kukuh said,
May 23, 2009 at 5:47 am
Saya over kredit rmh 5 th yg lalu 13jt.Sekarang saya ingin balik nama.
nilai PBB saya 72 x 250.000
36 x 595.000
Berapa saya harus bayar pajak ?
Terimakasih atas bantuanya.
Linda said,
June 1, 2009 at 5:29 am
Salam kenal Bang!
Kami membeli rumah ke mantan lurah di tempat kami tinggal. Beliau membangun skt 11 unit rumah dengan luas yang berbeda (standar 66 m). Cara pembayarannya seperti KPR dimana ada DP dan berikutnya cicilan selama 5 th. Alhamdulillah Feb 09 kemaren sudah pada lunas.
Dari awal kami memang buta hukum karena cicilan berjalan dari waktu ke waktu tanpa ada surat perjanjian yang kuat secara hukum. Setiap pembayaran hanya dilengkapi dg kuitansi internal. Kalau ditanyakan ke mantan lurah tsb, beliau selalu mengelak.Deg-degan juga awalnya sampai akhirnya masa 5 th tsb datang.
Saat ini kami sedang mengurus sertifikat (doakan mudah2an lancar).
Namun ada hal yang aneh di surat tanah kami. Sewaktu awal membayar kelebihan tanah dari mantan Lurah tsb (hit pengukuran ybs) luas tanah 126m , sedangkan di sertifikat tertulis 117m. Harapan kami agar uang kelebihan tanah bisa dikembalikan. Tapi menurut mantan lurah bahwa luas tanah tetap 126 m, yaitu ada tanah samping yang tidak diukur. kekurangan yang di akte (9 m) akan dia buatkan pernyataan dan akan dia tandatangani.
Pertanyaan kami :
1. Kuatkah sec hukum surat pernyataan kelebihan tanah yang dibuat mantan lurah tsb?
2. Masyarakat hanya tahu bahwa batas tanah kami adl yang sekarang mereka lihat dari fisik bangunan, padahal masih ada tanah kosong milik kami disamping bangunan yang bersebelahan dengan lahan org lain (yg masih kosong). Bgmn kami tahu kebenaran kelebihan tanah tsb versi mantan lurah?
Mohon jawaban dari Bang Sinaga. Atas perhatianya kami ucapkan terimakasih.